El pasado 15 de Octubre se publicó la Ley 18/2014, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia.
Es una nueva norma que ciertamente regula e intenta mejorar, tal como indica la misma rúbrica, la competitividad y eficacia de nuestro sistema económico, financiero y fiscal. Algo que ya anunciaba el anterior Real Decreto 8/2014 aprobado este mismo año y que se anuncia en la exposición de motivos de la misma ley: “corregir desequilibrios y mejorar la competitividad”.
Resulta de bastante interés la reforma que se inserta en esta nueva legislación por parte de nuestro gobierno, pues regula uno de los que sigue siendo los mayores problemas sociales que sufre nuestro entorno económico, estos son, las ejecuciones hipotecarias y la dación en pago.
Esta norma deviene de total interés para uno de los mayores problemas sociales que tiene nuestra economía hoy en día: las daciones en pago. Como se sabe, la dación en pago procede cuando un deudor hipotecario, imposibilitado de seguir pagando las cuotas hipotecarias de su préstamo, decide entregar su vivienda en concepto de dación en pago para sufragar la deuda con la entidad de crédito. Eso sí, deberá antes cumplir todos los requisitos que establece la Ley para que la entidad financiera acepte la entrega de la vivienda en concepto de pago de la deuda.
Pero si la dación en pago ya suponía un agravio para quien la sufría, esto no le suponía en absoluto un desahogo, pues tenía el deudor hipotecario que hacer frente a la deuda en concepto de tributo, -pues la dación en pago hasta hace apenas medio mes acarreaba una imposición tributaria muy gravosa-, quitándose la etiqueta de deudores hipotecarios pero pasando a ser deudores de Hacienda.
¿Qué cambios en materia de dación en pago se incluyen?
Esta nueva Ley, entre otros supuestos regulados, tiene la novedad de dejar exento el cambio a nivel patrimonial que se da cuando se hace efectiva una dación en pago. Una reforma que encaja perfectamente con el espíritu de nuestro marco legal en cuestiones hipotecarias, pues recordemos que la condonación expresa por un banco de la parte de deuda correspondiente a un préstamo con garantía hipotecaria sin contraprestación constituye un negocio jurídico gratuito e inter-vivos.
Entrando en análisis de esta nueva Ley, la exención anteriormente refierida afecta a dos tributos básicos: el IRPH y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de naturaleza urbana (modificando en este sentido el artículo 105 del Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales).
Con efectos desde 1 de enero de 2014 y ejercicios anteriores no prescritos, -por razones de equidad y cohesión social indica la Ley-, se declara exenta la ganancia patrimonial que pudiera ponerse de manifiesto como consecuencia de la dación en pago o de un procedimiento de ejecución hipotecaria que afecte a la vivienda habitual del contribuyente.
Y en línea con la medida aprobada para el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, se introduce, con efectos desde el 1 de enero de 2014, así como para los hechos imponibles anteriores a dicha fecha no prescritos, una exención en el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana para las personas físicas que transmitan su vivienda habitual mediante dación en pago o como consecuencia de un procedimiento de ejecución hipotecaria.
En sentido literal se afirma que “Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. Asimismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales”.
En la práctica y mediante un ejemplo esclarecedor, la reforma afectaría de la siguiente manera, a saber:
Yo suscribí un préstamo hipotecario por valor de 200.000 euros, y a día de hoy mi deuda pendiente es de 150.000 euros (amortización de 50.000 euros), y el valor de la vivienda que está garantizando mi préstamo 120.000 euros. Hasta ahora, la base para tributar eran 30.000 euros (150.000 -120.000 euros). Con la introducción de esta nueva reforma ya vigente, sin embargo, esta ganancia quedará exenta, también cuando se producto por ejecución judicial o notarial, siempre que no tenga otros bienes con los que pagar la deuda.
Miriam Cusí Pradell
Abogada de Navas & Cusí Abogados (@NavasCusi)
