Una hipoteca es un instrumento bancario que actúa como protección frente a un préstamo otorgado por una entidad bancaria. Es una garantía real.
Es harto frecuente que en dichos contratos hipotecarios, además de encontrarse en reposo sobre una garantía real – la propia vivienda adquirida mediante el capital concedido por el préstamo bancario- se apoyen en una garantía extra: Una garantía personal.
Dicha garantía personal viene secundada por el Título XVII, Capítulo Primero, del Código Civil estatal. Concretamente en su artículo 1911 se dispone:
“Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros.”
Por un lado tenemos una garantía real sobre el bien inmueble adquirido. En caso de que el deudor no satisfaga al acreedor – entidad bancaria- está podrá dirigirse contra el bien inmueble – su vivienda- para satisfacer su deuda. Aquí el primer problema: la tasación de la vivienda. En el supuesto – no reconocido pero ampliamente aplicado- de que se otorgue un precio de tasación superior al real lo que pasará es que tendremos una hipoteca que cubra alrededor de un 80%, habitualmente, del valor de dicha casación, siendo que en realidad, por la tasación al alza efectuada, se está cubriendo un 100% del valor, más el restante 20% que corre a cargo del cliente bancario. El problema de esto es que a la hora de llevar a cabo la ejecución de la vivienda, en el caso de impago de cuotas, tendremos una propiedad que si ya de por sí se hubiese visto rebajado su valor, con la tasación al alza resulta que su valor posterior se ve enormemente disminuido, lo que conlleva menos beneficio en subasta y más deuda pendiente para el cliente bancario.
Por otro lado, recordemos que tenemos una garantía personal. En el caso de tener una deuda pendiente con el banco, fruto del préstamo hipotecario, y si no se cancela dicha deuda a través de la enajenación de la vivienda, la deuda remanente será saldada con nuestros bienes, presentes y futuros – artículo 1911 CC-. Y peor todavía será en caso de haber padecido una sobre-tasación de nuestra vivienda pues, como hemos explicado en el párrafo anterior, la deuda pendiente de pago será todavía mayor.
Con todo ello tenemos que tras haber perdido nuestra vivienda, nuestra oficina, o nuestro hogar, la entidad financiera estará todavía en posición de continuar enajenando nuestros bienes de forma ilimitada en el tiempo hasta haber visto cancelada por completo su deuda. Sí, ese es el significado de una garantía personal, esa cláusula que se suele incluir en un préstamo hipotecario y a la que el cliente, sin ningún conocimiento de su alcance, se tiene que adherir si quiere seguir adelante con su financiación. ¿Suscribiría sin más un contrato de préstamo hipotecario si le hubiesen explicado la realidad de las garantías personales con anterioridad? ¿Podemos considerar que nos encontramos ante una cláusula o ante un aval o garantía abusiva?
Navas Cusí Abogados (@NavasCusi)
