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Comisiones bancarias, ¿punto y final a éstas en los contratos de crédito y en los préstamos hipotecarios? Transposición de la Directiva 2014/17/UE

Las comisiones bancarias en los contratos de crédito y en los préstamos hipotecarios pueden llegar a su fin. Así pues, el Ministerio de Economía y Competitividad ha publicado recientemente lo que puede ser la Ley para la regulación de los contratos de crédito que transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial.

Este todavía borrador de Ley incorpora algunas (no todas) de las exigencias europeas incorporadas en la Directiva 2014, que iremos analizando en sus respectivos apartados.

Una de las más destacables y a la que vamos a hacer referencia en este artículo es la regulación del concepto de las comisiones bancarias.

¿Cuándo se pueden devengar comisiones bancarias de acuerdo con el artículo 5 del Anteproyecto de Ley mencionado?

El artículo 5 del Anteproyecto hace una referencia genérica al concepto del cobro de las comisiones, reiterando la teoría que en múltiples ocasiones el Banco de España se ha pronunciado: solo se pueden devengar comisiones cuando ha existido una verdadera gestión por el banco que le ha supuesto el coste o gasto que luego repercutirá en el deudor hipotecario.

punto final a las comisiones bancarias en contratos de credito y prestamos hipotecarios

Literalmente se refiere así el referido artículo: “solo podrán cobrarse comisiones por servicios relacionados con los préstamos que hayan sido solicitados en firme o aceptados expresamente por un prestatario o prestatario potencial, y siempre que respondan a servicios efectivamente prestados o gastos habidos que puedan acreditarse”.

La nueva regulación sobre comisiones da respuesta a una de las mayores problemáticas desde hace tiempo en el sector bancario: el cobro injustificado de comisiones bancarias por parte de las entidades financieras. La antigua normativa (todavía vigente a día de hoy) daba carta blanca a los bancos para devengar las comisiones que ellas consideraran convenientes.

El cobro de comisiones bancarias por parte de las entidades financieras, una práctica extendida en los últimos años:

Así las cosas, y aprovechando dicha “laguna legal”, las entidades durante los últimos años han diseñado todo un abanico de diferentes comisiones tales como la comisión de estudio, la comisión de apertura, la comisión por la permuta de divisa o la comisión por descubierto.

Recordando la reciente Ley 10/2014 de 26 de junio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las entidades de crédito, ésta ya avanzaba lo que este Anteproyecto pretende confirmar: es necesario que coexista una incuestionable prestación de servicios por parte de la entidad financiera para justificar el cobro de cualquier concepto de comisión bancaria.

Pues bien, centrándonos en la que seguramente, en breve, será la nueva normativa de aplicación, el mencionado artículo 5 del Anteproyecto dicta que las “comisiones de apertura” solo podrán devengarse una vez (eliminando así las comisiones de las subrogaciones y/o novaciones hipotecarias), y además esta comprenderá todos los gastos relativos a la tramitación, al estudio y a la concesión de préstamos similares.

¿Qué establece el artículo 13 con respecto a las comisiones por reembolso o cancelación anticipada?

Al hilo de lo anterior, el artículo 13 del mismo borrador de cuerpo legal, se refiere a las “comisiones por reembolso o cancelación anticipada” total o parcial del préstamo o crédito, que sorprendentemente elimina por completo.

Es decir, por regla general, el banco no va a poder cobrar ningún tipo de comisión ni compensación por el reembolso o cancelación anticipada (ya sea parcial o totalmente) del préstamo o crédito. Y solo podrá, como excepción, cobrar (y con un límite) este concepto, en uno de los siguientes casos:

  • En caso de reembolso durante los 5 primeros años en los que esté vigente, se podrá cobrar una comisión siempre que no exceda del importe de la pérdida financiera que pudiera tener lugar para el prestamista (con un límite del 0,25 por ciento del total de capital reembolsado)
  • En caso de reembolso durante los 3 primeros en los que esté vigente, se podrá cobrar una comisión siempre que no exceda del importe de la pérdida financiera que pudiera tener lugar para el prestamista (con un límite del 0,5% del capital reembolsado)

Además, la norma establece que el deudor hipotecario poseerá el derecho a percibir, en el caso de cancelación parcial o reembolso, una reducción de coste total del préstamo, que incluirá intereses y costes.

Por último, destacar lo más relevante: el artículo 13 será el único precepto de esta norma que será aplicado con efectos retroactivos con respecto a la malapraxis relativa al cobro de comisiones bancarias, es decir, es el único que podrá alegarse para los contratos ya suscritos con anterioridad a la entrada en vigor de la referida ley.

Navas & Cusí Abogados.

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