En nuestro Código Civil se prevé una acción especifica para los casos de saneamiento por vicios ocultos, en los que el vendedor se obliga al saneamiento por los defectos ocultos del objeto de compraventa siempre que éstos hagan impropio para el uso al que se destina el objeto o bien entregado. No sólo responde cuando el vicio oculto hace imporpia la cosa para el uso al que se destina, sino también cuando dichos defectos disminuyan tanto su valor, que de haberlo sabido el comprador no lo habría comprado o habría pagado un precio menor.
Asimismo, es preciso tener en cuenta que el saneamieto no está previsto porque cosa vendida sea inútil en sí mismo, sino que habrá que estar al motivo que propició la adquisición de tal modo que lo relevante para determinar si habrá saneamiento o no es la naturaleza del uso al que iba a ser destinado tras la adquisición.
Así, cuando el vendedor incumple el saneamiento se prevén en neustro Código Civil una serie de acciones que sirven de garantía al comprador, a través de las cuales, puede optar entre la resolución del contrato o una reducción proporcional del precio pagado, que se conocen en nuestro sistema jurídico como acciones edilicias. Pero en estos supuestos no estaría incluído la venta de cosa distinta a la contractualmente pactada (aliud pro alio), ni los vicios ruinógenos de las edificaciones puesto que estos supuestos tienen una regulación específica.
En caso de que el comprador se encuentre, tras la entrega del bien u objeto de compraventa, con defectos que puedan considerarse vicios ocultos, podrá ejercitar las acciones judiciales mencionadas siempre que concurran los siguientes requisitos:
- la existencia de un vicio oculto: para que éste sea calificado como tal, es preciso que el mismo no haya sido advertido por el comprador en el momento de la entrega, o no hubiera sido posible conocerlo. En este caso, la garantía prevista por vicios ocultos no se despliega si los defectos están a la vista o se podrían haber conocido con la diligencia debida y, en última instancia, si el comprador reviste la condiciones de perito que por razón de su profesión debiera haberlos reconocido fácilmente.
- que el vicio haga impropio el objeto o bien adquirido mediante la compraventa para el uso al que se destina. En este caso, puede darse la posibilidad de que el vicio afecte de forma total o parcial al objeto.
Pues bien, en caso de que el comprador se encuentre en esta situación y se cumplan los requisitos anteriormente mencionados ¿qué opciones tendría frente al vendedor?
Antes de determinar el alcance del vicio y sus consecuencias, es necesaria la asistencia de un abogado para que pueda estudiar el caso concreto y determinar el alcance de las acciones judiciales que quepan frente al vendedor y ajustar proporcionalmente las mismas al caso concreto.
En muchas ocasiones, para determinar el alcance del vicio y la minusvaloración del precio pagado será necesario acudir a un perito que pueda certificar en qué se concreta el vicio y cómo afecta economicamente a la situación patrimonial del vendedor. Según corresponda, y dependiendo del informe detallado del perito, en función de la gravedad del vicio y sus consecuencias económicas para el vendedor se podrá optar por la resolución contractual o por el ejercicio de una quanti minoris (reducción del precio).
Los casos más habituales de vicios ocultos suelen darse en la compraventa de bienes inmuebles, que al adquirirlos el comprador no puede detectar o conocer que están afectados por vicios ocultos, y no es hasta la entrega del bien que se descubre los vicios de los que adolecen el inmueble adquirido.
Para un adecuado asesoramiento legal, una vez descubierto el vicio oculto, la forma más diligente de actuar es buscar asesoramiento con expertos en la materia, pues el ejercicio de las acciones judiciales es limitado en el tiempo. Según el Código Civil, el plazo para reclamar al vendedor por vicios ocultos es de 6 meses desde la entrega del bien -debe tenerse en cuenta que este plazo es de caducidad, no admite interrupción y es un cómputo a efectos civiles por lo que no cuentan los días inhábiles, es decir, el cómputo del plazo es de fecha a fecha-.
Si bien es cierto que, en algunas ocasiones y atendiendo a las circunstancias particulares de cada caso concreto, la jurisprudencia ha admitido que este plazo de caducidad es relativamente corto para la detección de determinados vicios ocultos, por lo que se podrá optar por una acción de indemnización de daños y perjuicios cuando exista mala fe por parte del vendedor y en este escenario el plazo de prescripción de la acción judicial es más extenso.
En cualquier caso, para aplicar la solución más ajustada según nuestro sistema jurídico y la jurisprudencia actualizada, es necesario acudir a un especialista para que pueda hacer una correcta valoración teniendo en cuenta las circunstancias de cada caso concreto.
Si has descubierto vicios ocultos en un inmueble y necesitas asesoramiento legal, es fundamental actuar con rapidez. En Navas&Cusí, nuestro equipo de abogados inmobiliarios te guiará en cada paso para proteger tus derechos y obtener la mejor solución posible. No dejes pasar el plazo legal, contáctanos y evaluaremos tu caso con la máxima precisión jurídica.
