El fenómeno del alquiler turístico ha experimentado un crecimiento exponencial en la Comunidad de Madrid durante los últimos años, transformando significativamente el panorama del alojamiento turístico. La regulación de esta actividad busca, no solo ordenar un sector en constante evolución, sino también equilibrar los derechos y obligaciones de los propietarios, turistas y residentes locales.
Los contratos de alquiler turístico de vivienda se instrumentan mediante un contrato específico de cesión de uso, quedando expresamente excluidos del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El marco normativo se sustenta en la Ley 1/1999, de 12 marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid, que establece las bases fundamentales para el desarrollo de la actividad turística en la región. Complementariamente, el Código Civil, actúa como norma supletoria en aquellos aspectos no contemplados en dicha normativa autonómica, proporcionando un marco jurídico que regula las relaciones entre propietarios y usuarios.
En la Comunidad de Madrid, la normativa establece que las viviendas de usos turísticos son pisos, estudios, apartamentos o casas amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato. Un aspecto relevante es que se prohíbe la cesión por habitaciones, como medida para garantizar la privacidad y seguridad, así como facilitar el control y la gestión de estos alojamientos, así como la obligatoriedad de que se exhiba una placa distintiva en la puerta de cada vivienda de uso turístico.
El proceso de habilitación de una vivienda para uso turístico requiere el cumplimiento de una serie de trámites administrativos. El primer paso fundamental es la presentación de una declaración responsable de inicio de actividad ante el órgano competente de la Comunidad de Madrid. Este documento es una declaración oficial donde el propietario manifiesta el cumplimiento de todos los requisitos establecidos por la normativa y al que debe acompañar un certificado de idoneidad, un documento técnico que ha de emitir un arquitecto o arquitecto- técnico – sin necesidad de visado colegial – para así garantizar a los usuarios el cumplimiento de los requisitos legales que habilitan el uso turístico (calefacción, agua, ventilación etc.)
Presentada dicha declaración responsable se inscribirá en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid.
Una de las cuestiones más polémicas en el ámbito del alquiler turístico se produce cuando estas viviendas se encuentran dentro de las comunidades de propietarios. Si bien, el alquiler turístico no constituye per se una actividad molesta, la realidad es que en la práctica se ha demostrado que puede generar diversos conflictos en la convivencia vecinas que requieren una gestión adecuada.
Los principales problemas suelen derivar de el uso intensivo de los elementos comunes, pudiendo superar lo que se considera un uso normal de las instalaciones experimentando un desgaste mayor o la alteración de la convivencia debido a los ruidos y la falta de conocimiento de las normas de la comunidad que generan molestias significativas, entre otras.
Existen distintas herramientas legales para gestionar estas situaciones:
1 – Acuerdos de limitación o condicionamiento en el ejercicio de la actividad de alquiler turístico.
Estos acuerdos requieren el voto favorable de las 3/5 partes del total de propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, con independencia de que modifiquen o no el titulo constitutivo o los estatutos de la comunidad.
2 – Modificación de las cuotas de participación:
Estos acuerdos requieren para su adopción el voto favorable de las 3/5 partes del total de los propietarios, que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación. No obstante, y dado que no se trata de sancionar al propietario que dedica su vivienda a la actividad de alquiler turístico, sino de hacer proporcional el uso de los elementos comunes para su contribución a la comunidad, el incremento no podrá ser superior al 20% de la cuota que se viniera pagando.
3 – Prohibición en los estatutos de la comunidad:
Siendo una de las medidas más restrictivas, únicamente podrá tomarse esta opción siempre y cuando se cumplan dos requisitos fundamentales:
- Que se recoja de forma clara y expresa en los estatutos de la comunidad
- Que esté debidamente inscrito en el Registro de la Propiedad
Con esta prohibición, la comunidad de propietarios actúa como una medida preventiva a fin de evitar actividades molestas.
4 – Acción judicial:
Cuando las medidas preventivas resultan insuficientes, las comunidades pueden recurrir a la vía judicial cuando considere que el propietario o el huésped está desarrollando actividades expresamente prohibidas en los estatutos o cuando, tras solicitar el cese de actividades molestas, estas persisten.
La Comunidad de Madrid establece que las viviendas de uso turísticos deben cumplir las normas de propiedad horizontal. En este sentido, se ha establecido un sistema de corresponsabilidad entre propietarios y usuarios. Por ello, los propietarios están obligados a facilitar a los huéspedes, antes del inicio del alojamiento, un formulario que contenga las reglas básicas de convivencia establecidas por la comunidad, creando así – una vez aceptado por el huésped – un compromiso directo.
La complejidad normativa que rodea el alquiler turístico, junto con los frecuentes cambios legislativos y la necesidad de equilibrar los derechos y obligaciones de las partes, hace imprescindible contar con un asesoramiento legal especializado. En nuestro despacho de Madrid, nuestros abogados inmobiliarios ofrecen un asesoramiento integral que abarca desde el análisis inicial de viabilidad hasta la gestión de posibles conflictos, garantizando el cumplimiento normativo y la optimización de la inversión.
