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Las ejecuciones hipotecarias o inmobiliarias se han convertido en una realidad para muchas personas y empresas. Desgraciadamente, a raíz de  las consecuencias económicas de la actual pandemia, es posible que estos procedimientos vuelvan a crecer.

Es por ello que en este artículo queremos destacar una de las fases más importantes de la ejecución, y a veces olvidada, que pueda dar una nueva oportunidad a aquellos estén en riesgo de perder algún bien inmueble o darles una salida.

Concretamente analizaremos la adjudicación de bienes en la subasta, regulada en el artículo 670 de la LEC y su posible cesión a un tercero.

Qué es la adjudicación de bienes?

La adjudicación de bienes es aquel momento procesal en el que se atribuye, según sus reglas específicas, el bien subastado a quién haya sido el mejor postor  durante la subasta.

La norma general en la adjudicación de bienes del 670.1 y 2  de la subasta ofrece como referencia principal un mínimo de 70% o superior para atribuir el bien al mejor postor o al ejecutante según el caso; cifra que puede ser reducida al 70% si se dan determinadas condiciones.

El derecho a mejora del ejecutado

Sin embargo, es diferente la situación, si el importe ofrecido por el mejor postor es inferior al 70% del valor de la subasta, según el 670.4. En ese supuesto, la legislación da una nueva oportunidad al ejecutado para poder mantener su bien, para ello el ejecutado deberá  ofrecer una cantidad del 70% o superior del valor de tasación (fijado en la escritura), o una cantidad que, siendo inferior a este límite, satisfaga el derecho del ejecutante. Es decir, tendrá la posibilidad de recuperar el bien únicamente pagando la deuda total restante con el ejecutante. Hay que tener presente que a pesar de esta solución, el ejecutado seguirá debiendo el remanente que exceda de la cantidad pagada en la ejecución

La cesión del derecho

Un ejercicio interesante que ofrece la ley es la posibilidad de que el ejecutado ceda ese derecho a un tercer postor, el cual podrá aspirar a la atribución del bien del subastado en las mismas condiciones comentadas anteriormente.

Facultad de atribución al ejecutante

Si el ejecutado no hiciera uso de su facultad, es el ejecutante quien tiene opción de pedir la adjudicación del bien, para ello tendrá que ofrecer una cantidad de al menos el 70% del valor de la subasta o pagar la cantidad que se adeude siempre que la deuda corresponda al menos al 60 % del valor de la tasación. Dicho de otra forma, la ley permite que el ejecutante se lleve el bien por un precio inferior a la norma general, si la deuda oscila entre el 60- 70 % del valor de tasación

Adjudicación de un bien inferior al 70% del valor de subasta

Ya en el caso que el ejecutante tampoco entre en la subasta, hecho habitual, el bien quedará adjudicado al mejor postor si al menos ha ofrecido el 50% del valor de tasación, o si es menor, el importe cubra la cantidad de la deuda que se haya ejecutado. Esta cifra dependerá de si es vivienda habitual o no la hipotecada

Si la oferta no cumple ninguno de los requisitos

En el más remoto de los supuestos, si la oferta realizada no cumple con ninguna de las características comentadas. Será el Letrado de la Administración quien decidirá si se aprueba la adjudicación de la oferta, oídas las partes, y observados los efectos patrimoniales de la aprobación del remate para el deudor

Inscripción

Finalmente, una vez aprobado el remate por el Letrado de la Administración de Justicia, el precio ofrecido y aprobado de la subasta se consignará ante la Cuenta de Depósitos y Consignaciones, en conformidad, se dictará decreto de adjudicación. Dicho decreto será título suficiente para poder inscribir ante el  Registro de la Propiedad, la nueva titularidad del bien.

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