Uno de los medios de ahorro y de inversión para las economías particulares es la inversión inmobiliaria. Actualmente, las operaciones más comunes para emprender inversiones en este sector son la compraventa ya sea sobre plano, nueva o de segunda mano, alquiler de propiedades inmobiliarias en todas sus modalidades (de temporada, vacacional, turístico y con opción de compra) y promoción inmobiliaria ya sea mediante la autopromoción, mediante promotora o a través de una cooperativa de vivienda.
Asesoramiento en operaciones de compraventa
La compraventa de fincas urbanas o rústicas es una de las operaciones inmobiliarias más comunes que pueden requerir el asesoramiento de un experto jurídico. Dentro de ellas, la compraventa sobre plano es muy utilizada a día de hoy por los particulares dado que conlleva una serie de ventajas con respecto a la compra de vivienda nueva o de 2ª mano, pero también riesgos. Al no estar construidas y fomentar su ejecución mediante la entrega de fondos a la promotora, se puede obtener un ahorro de hasta un 35% con respecto a las otras opciones citadas y unos cómodos pagos mensuales que no requerirán la obtención de una financiación bancaria. Igualmente, al no estar construidas las fincas, se puede intervenir activamente en los acabados, en la distribución y dotar la vivienda de la singularidad deseada. Por último, como ventaja está en que este tipo de vivienda se suele edificar en zonas nuevas de las grandes ciudades, con grandes dotaciones públicas y excelentes zonas comunes. Un asesor jurídico experto en el área inmobiliaria deberá analizar las posibilidades de desistimiento del contrato en caso de un cambio de circunstancias imprevistas en el momento de la contratación, la existencia de un seguro de caución por las cantidades entregadas (importe y beneficiario) y de la posible resolución contractual por incumplimiento grave de la vendedora (entrega con retraso invalidante del contrato o con una memoria de calidades diferente).
En el caso de la compraventa de inmuebles ya construidos, ya sean nuevos o de 2ª mano, el asesoramiento inmobiliario irá dirigido a evitar los riesgos para el cliente: (i) riesgo en la compraventa de un cuerpo cierto, obteniendo y contrastando la información registral y catastral de la finca objeto de la compraventa; (ii) riesgo de asunción de deudas, en caso de existencia de deudas con la comunidad de propietarios o con el ayuntamiento (IBI), van a quedar asociadas a la finca y podrían ser reclamadas a los nuevos propietarios y; (iii) riesgo de incumplimiento de promesa de venta, ya que normalmente es necesario que el profesional se ocupe de la redacción o revisión de un contrato de arras previo a la escrituración de la compraventa.
Asesoramiento en operaciones de alquiler
Actualmente existen multitud de modalidades de alquiler de fincas que requieren la intervención de un abogado experto inmobiliario para su redacción o revisión. Ejemplos de este tipo de contratos serían:
- Contrato de alquiler de vivienda habitual. Es el más común en el mercado. Para que una vivienda tenga ese carácter, el inquilino tiene que haber residido en ella los dos últimos años o demostrar que se ha residido en ella la mayor parte del último año. La duración puede ser de hasta 5 años prorrogables por periodos de hasta 3 más si ambas partes así lo acuerdan.
- Contrato de alquiler comercial. Suelen incluir la licencia de actividad del local y la necesidad de cumplimiento con la normativa local en cuanto a la misma.
- Contrato de alquiler por renta antigua. Cada vez menos comunes pero que siguen existiendo en España. Tienen aspectos especiales en cuanto a su resolución, actualización de renta, prórroga y transmisión.
- Contratos de alquiler de temporada. No es residencia habitual del inquilino y suelen tener una duración menor al año. No devengan IVA y pueden prorrogarse libremente por anuencia de ambas partes (suelen ser para estudiantes o residentes temporales en una localidad por motivos de trabajo).
- Contratos de alquiler turístico. La finca debe gozar de licencia y tienen que tener, obligatoriamente, una duración inferior al mes. Suelen ofrecer servicios propios de la actividad hotelera como servicio de restaurante y de limpieza de la vivienda.
- Contrato de alquiler de habitaciones. Requiere que el propietario comparta vivienda con el inquilino y en el contrato se determine cuál es el espacio a ocupar privativamente por cada uno y cuál es común para ambos (salón, cocina, etc.).
- Contrato de alquiler con opción de compra. En este caso, se concede la “opción” al inquilino de poder aplicar las cantidades abonadas en concepto de renta para descontarlas del precio final de la compraventa. Esa opción tendrá que ejercitarse, obligatoriamente, antes de una determinada fecha.
Asesoramiento de la actividad de promoción inmobiliaria
En este caso y para el presente artículo, vamos a centrarnos en el cliente que adquiere un solar sobre el que desea ejecutar una construcción de un edificio o vivienda unifamiliar ya sea para consumo propio o para su comercialización.
En un primer lugar, es recomendable la constitución de una sociedad mercantil que tenga por objeto la ejecución de la obra y que, por ello, pueda ser liquidada una vez que la obra haya finalizado y entregado. El aspecto legal más importante es el relativo al solar y su adecuación urbanística, registral y catastral, al fin que se pretende. Para analizar esto sería necesaria una previa “due diligence” de todas las posibles contingencias que puedan dificultar o, incluso, impedir la construcción deseada. A continuación, es clave la elaboración de un contrato de ejecución de obra con el constructor, donde queden especificados los hitos temporales y materiales de las distintas fases de ejecución, la forma de pago, la intervención de la propiedad a través de la dirección facultativa (arquitecto) y del cumplimiento de las obligaciones legales, sociales y fiscales en el caso de la subcontratación de contratas de obra para determinados trabajos (albañilería, fontanería, carpintería, etc.).
En Navas & Cusi, somos abogados expertos asesores en asesoramiento inmobiliario y gozamos de amplia experiencia en la negociación y elaboración de los documentos legales necesarios para cubrir las necesidades del cliente interesado en la compra, alquiler o promoción de activos inmobiliarios.
