La división horizontal en edificios existentes exige un estudio en profundidad. En él intervienen asesores legales, técnicos y arquitectos, además de las instituciones públicas competentes y, finalmente, el Notario, que es quien otorga la escritura de división horizontal.
Con frecuencia existen diferencias importantes entre la realidad física del inmueble y su realidad urbanística. Por eso, antes de iniciar el proceso conviene elaborar un informe de situación que verifique si ambas realidades coinciden. La cuestión no es menor: si no se cumplen los requisitos de habitabilidad que exige la normativa vigente, la división horizontal de un edificio antiguo no podrá llevarse a cabo.
¿Qué es necesario para constituir una división horizontal en un edificio antiguo?
Para constituir una finca en régimen de propiedad horizontal se necesita una licencia municipal de división horizontal o una declaración de innecesaridad. Para saber cuál de las dos corresponde, hace falta un estudio previo que contraste la realidad física con la urbanística.
La realidad urbanística es la que resulta de todas las licencias de obra que consten sobre el edificio. La realidad física, en cambio, es la que se obtiene tras la inspección técnica del inmueble y el levantamiento de planos. Así quedan constatados el número de viviendas, los departamentos destinados a otros usos —parking o locales comerciales— y los elementos comunes.
Una vez hecha esta comparación, se puede determinar si ambas realidades coinciden.
Si coinciden, cabe tramitar un Certificado de Innecesaridad, siempre que se mantengan el número de viviendas, los departamentos de uso distinto al residencial, los elementos comunes y los usos privativos.
Si, por el contrario, la realidad urbanística y la física no coinciden, para acceder a la división horizontal habrá que solicitar la Licencia Municipal de División Horizontal.
Un ejemplo. Un edificio de los años sesenta en Barcelona figura en sus licencias como cuatro viviendas —una por planta—, pero tras sucesivas reformas alberga hoy ocho. La realidad física (ocho entidades) no coincide con la urbanística (cuatro), de modo que no cabe el Certificado de Innecesaridad: hay que solicitar la Licencia Municipal de División Horizontal y acreditar, vivienda por vivienda, que cumplen las condiciones mínimas de habitabilidad para viviendas preexistentes. Si el edificio conservara exactamente las cuatro viviendas de su licencia, bastaría la Declaración de Innecesaridad, una vía notablemente más ágil.
¿Y qué trámites son necesarios para obtener la Licencia Municipal de División Horizontal?
Este trámite exige más documentación y estudios técnicos. En concreto, se necesita:
- Un Certificado de cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad para viviendas preexistentes, en el que el técnico certifica que las viviendas resultantes de la división cumplen los mínimos de habitabilidad de la normativa vigente. Es un punto sensible por los cambios normativos de los últimos años en esta materia.
- Un Proyecto de División Horizontal, suscrito por un técnico habilitado y colegiado. Debe incluir una memoria que describa el edificio, el número de entidades que lo configuran, los antecedentes y la justificación de la licencia, junto con documentación gráfica: planos con los límites de las entidades privativas y las superficies útiles y construidas.
- Si se modifican los elementos comunes o los usos privativos, la redacción de nuevos estatutos de la Comunidad de Propietarios que reflejen esos cambios y atribuyan las cuotas de participación correspondientes.
Finalmente, tanto si se obtiene una Declaración de Innecesaridad como una Licencia de División Horizontal, la constitución definitiva y su posterior acceso al Registro de la Propiedad exigen que la división horizontal se otorgue ante Notario.
A simple vista no parece un proceso complejo. Sin embargo, como se ha visto, su ejecución completa requiere la asistencia de varios profesionales expertos que asesoren adecuadamente para lograr la división horizontal de edificios antiguos.
La división horizontal de un edificio antiguo cruza dos planos —el urbanístico y el registral— y un error en el estudio previo puede bloquear toda la operación o dejar sin inscribir las nuevas fincas. Por eso, contar con asesoramiento especializado desde el inicio resulta clave para elegir la vía administrativa correcta (innecesaridad o licencia) y llegar sin sobresaltos al Notario y al Registro. En Navas & Cusí contamos con abogados de derecho inmobiliario que pueden estudiar su caso, resolver sus dudas y acompañarle en cada fase. Si necesita orientación legal, puede contactar con nuestro despacho para recibir un asesoramiento personalizado.
