Qué es y cómo defenderse ante una reclamación de un fondo buitre

Pues bien, ¿Cómo debemos actuar en caso de que nos comuniquen que el crédito del que somos deudores o avalistas ha sido cedido por nuestro Banco a un Fondo buitre? ¿Es posible defendernos ante el Fondo buitre? ¿Y negociar con él? ¿Puede además la entidad bancaria no informarnos de la venta de nuestro crédito/préstamo a un fondo buitre? ¿Qué pasa si hay iniciado un procedimiento de ejecución y el banco vende al fondo nuestra deuda?

¿Qué es un fondo “buitre” y cómo opera?

Para responder las anteriores preguntas, hemos de entender qué son y cómo operan estas entidades. Los fondos buitres son entidades financieras o de inversión, nacionales o extranjeras, que se dedican a comprar deudas de economías con problemas, y créditos litigiosos, generalmente de personas o empresas en situación económica vulnerable.

El motivo: Adquieren paquetes de deuda (hipotecas, préstamos personales, deudas de tarjetas) a entidades bancarias tradicionales con importantes descuentos, con el objetivo de sacar una importante rentabilidad económica. Así, aumenta su margen de rentabilidad a la hora de recuperar el dinero. Esto también favorece, al deudor, pues el fondo dispondrá de un mayor margen a la hora de obtener una quita.

Una vez producida la cesión de la deuda y el nuevo titular es el Fondo. Será éste quien reclame y negocie con el deudor el pago de las cantidades debidas. Dado el bajo precio que el Fondo pagó por adquirir esa deuda, cualquier cantidad que el deudor pueda pagar, por poca que sea, ya supondrá una ganancia para el Fondo.

Su nombre proviene de su comportamiento depredador, pues “sobrevuelan” el mercado en busca de activos devaluados o “carroña financiera”.

Mantienen una estrategia agresiva en cuanto a la recuperación, ya que, una vez adquiridas las deudas, implementan estrategias de presión y procesos judiciales para maximizar el retorno de su inversión, además de destacar la opacidad en su funcionamiento, pues a menudo operan a través de complejas estructuras societarias, lo que dificulta identificar al verdadero acreedor.

¿Qué hacer cuando un Fondo buitre te reclama una deuda?

En primer lugar, debemos tener la certeza de que el Fondo buitre que nos está reclamando el pago de deuda –ya sea vía judicial o extrajudicial- es el verdadero acreedor. Es decir, que es el titular de la misma porque se le ha cedido (lo que se conoce como “titulización” o “cesión”).

Cuando recibimos la notificación de que nuestra deuda ha sido vendida a un fondo buitre, es crucial actuar con rapidez, para obtener la identidad completa y datos registrales del nuevo acreedor. Para ello, debemos solicitar el contrato de cesión con todos los detalles de la operación, el contrato original con la entidad cedente y la certificación del importe exacto de la deuda en el momento de la cesión.

Puede ocurrir que el fondo nos acredite su titularidad a través de las escrituras notariales de cesión de deuda. Sin embargo, esto no es lo habitual, ya que la forma en la que normalmente se ponen en contacto con los deudores es a través de correo ordinario, comunicando únicamente que son los nuevos titulares de la deuda y la reclaman en su integridad.

En tal caso, ¿Cómo podemos saber si el Fondo tiene derecho a reclamarnos y es a él a quien debemos pagar? Pues bien, para ello existen varias vías, tanto extrajudiciales como judiciales.

Solicitar la información ante la CNMV

Obtener esta información de la Comisión Nacional del Mercado de Valores no siempre es tarea sencilla. Aunque este organismo supervisa las operaciones de cesiones de carteras de dudosa recuperación, su información puede ser poco clara y prácticamente ilegible.

Demanda de diligencias preliminares

Una opción que tienen los deudores para tener la certeza de que su entidad bancaria ha cedido la deuda es plantear frente a ella una demanda judicial de diligencias preliminares ante el juzgado competente. La Entidad bancaria deberá exhibir la documentación sobre la cesión, la cual consiste: en (i) la escritura de cesión y (ii) el importe exacto por el que se ha cedido, o vendido, nuestra deuda.

Esta demanda, también puede, y debe, presentarse contra el Fondo Buitre que nos ha notificado que es titular de la deuda, de manera simultánea, pues al ver el fondo que se ha presentado la mencionada demanda, se sentirá presionado para reducir la cantidad a reclamar, y forzado para llegar a un acuerdo.

Este paso es crucial para obligar judicialmente al fondo a mostrar sus cartas antes de iniciar cualquier procedimiento ejecutivo.

Importante: La falta de documentación apropiada puede invalidar sus reclamaciones. El fondo debe demostrar que es el legítimo titular del crédito.

Comprobar la posible prescripción de la deuda

Las deudas tienen plazos de prescripción que deben ser verificados cuidadosamente, ya que la prescripción puede alegarse como excepción procesal si el acreedor ha permanecido inactivo durante estos plazos. Hay que comprobar este extremo para ver si efectivamente la deuda es o no reclamable. Algunos ejemplos de los plazos de prescripción para tener en cuenta son:

• Deudas comerciales: 5 años (tras la reforma del Código Civil de 2015).
• Deudas hipotecarias: la acción hipotecaria prescribe a los 20 años, pero los intereses pueden prescribir a los 5 años.
• Deudas de tarjetas de crédito y préstamos personales: 5 años.

Una vez tenemos la certeza de que el Fondo buitre ha comprado nuestra deuda, entran en juego distintos escenarios:

Presentar demanda judicial ejercitando el derecho de retracto previsto en el artículo 1535 del Código civil.

El derecho de retracto permite, dentro de los nueve días siguientes desde que se tiene conocimiento de la cesión de la deuda y del precio que el Fondo ha pagado por ella, comprársela por el mismo importe por el que la vendió el banco.

Debe tenerse en cuenta, sin embargo, que no en todos los casos de cesiones de crédito podrá ejercitarse el retracto. La jurisprudencia pone una serie de condiciones: por ejemplo, que la cuantía sea clara, exacta y demostrable. Los deudores deben consultar con abogados expertos en Derecho bancario que le asesoren sobre la posibilidad de plantear la demanda al respecto.

Negociar con el Fondo buitre

Cuando se trata de negociar con el Fondo buitre, a la mayoría de los deudores se les plantean las siguientes dudas:

• ¿Se puede negociar con un fondo buitre?

Aunque en un primer momento pudiera parecer imposible negociar con este tipo de Fondos de capital riesgo, lo cierto es que, en muchas ocasiones, puede resultar más fácil negociar con ellos que con la entidad bancaria que nos concedió el préstamo.

Ello es así porque son entidades capaces de negociar y adaptarse mejor a la situación económica actual de los deudores. Suelen estar, además, más dispuestos a negociar daciones en pago de viviendas. Normalmente, tienen facilidades para negociar su venta a terceros. Finalmente, disponen de un margen económico para negociar relativamente amplio, al haber adquirido el derecho de crédito por un importe bajo.

Los fondos prefieren cerrar el expediente y obtener un beneficio rápido antes que embarcarse en largos procedimientos judiciales con un resultado la mayoría de las veces incierto.

La otra cara de la moneda es su insistencia en sus reclamaciones telefónicas. En ocasiones, podríamos calificarlos como agresivos, sobre todo, a la hora de reclamar préstamos personales al consumo o préstamos no hipotecarios.

Los elementos clave para una negociación exitosa, son entre otros, contar con representación legal especializada que conozca el sector, disponer de documentación que respalde vuestra posición, mantener una actitud proactiva pero firme y por supuesto, documentar por escrito todos los acuerdos parciales.

En nuestra experiencia, las negociaciones bien estructuradas pueden conseguir reducciones de entre el 40% y el 70% del importe reclamado, dependiendo de las circunstancias particulares del caso.

Clave: Conocer que el fondo ha adquirido tu deuda por un porcentaje muy inferior a su valor nominal te da una ventaja en la negociación.

• ¿Cómo negociar con un fondo buitre?

Ante todo, hay que asumir que el Fondo buitre adquirió, de la Entidad bancaria, la deuda que teníamos con ella contraída y que, por tanto, tiene un derecho de crédito frente a nosotros.

Para negociar con ellos, lo más importe es empezar haciendo una propuesta razonable y realista de pago de la deuda. Una de las opciones preferidas por los deudores suele ser la de pactar un aplazamiento de los pagos debidos, en varias cuotas. Ahora bien, normalmente, los Fondos no están interesados en este tipo de acuerdos, porque ralentizan la eliminación de un activo “tóxico” y la cancelación de la deuda, por lo que, en muchos casos, prefieren perder dinero antes que pactar un aplazamiento de cuotas, es decir, ofrecer una quita importante sobre el capital principal reclamado, y que el mismo se abone en uno o dos pagos mensuales.

Si el Fondo conoce la mala situación financiera del cliente, preferirá cobrar cuanto antes, por poca cantidad que sea. La mala situación financiera puede probarse documentalmente, a través de certificados de deuda, ya sea con entidades públicas como privadas.

Para conseguir el acuerdo óptimo para cada cliente, recomendamos de un abogado especialista en Derecho Bancario podrá intervenir en todas las negociaciones que se lleven a cabo con Fondos, así como la interposición de la demanda de Diligencias Preliminares ya mencionada, que ejercerá fuerza en la negociación.

• Y, ¿Si ya existiera un procedimiento judicial iniciado?

En muchas ocasiones el deudor se encuentra con que el Fondo buitre le reclama la deuda a través de un procedimiento judicial de ejecución, por lo que es fundamental actuar con rapidez y determinación. En estos casos, lo más conveniente sería personarse inmediatamente en el procedimiento con abogado y procurador y solicitar la suspensión de cualquier actuación procesal (subasta, lanzamiento, etc.) mientras se resuelven las cuestiones de fondo.

Una vez resuelto lo anterior, y sin que quepa indefensión, el siguiente paso es oponerse a la demanda de ejecución haciendo las alegaciones pertinentes. Se requerirá al Fondo para que, si no lo ha hecho, acredite estar legitimado para exigir el pago de la deuda e indicar que queremos ejercer el derecho de retracto antes expuesto.

Evidentemente, en la gran mayoría de casos, lo que interesa a los deudores es suspender esos procedimientos de ejecución. En caso de los hipotecarios, acaban con la subasta del inmueble. Esto se puede lograr o bien presentando ante otro juzgado una demanda de retracto y anunciando dicha presentación en la ejecución. Se pide la suspensión.

También se podrá negociar con el Fondo, en cuyo caso, deberá presentarse un escrito conjunto (de los abogados del Fondo y de los del deudor) informando de ese acuerdo al Juzgado de la ejecución, para que la suspenda.

Por otro lado, en ocasiones, el banco puede haber iniciado el procedimiento y, posteriormente, el fondo haya adquirido la deuda. En ese caso, el mencionado fondo deberá personarse en el procedimiento de ejecución hipotecaria y acreditar fehacientemente su titularidad.

Podría archivarse el procedimiento de ejecución, por falta de legitimación activa del fondo, si el fondo no presenta documentación acreditativa suficiente. Es importante destacar, que no sirve que aporten únicamente un testimonio notarial de cesión, sino que, además, se necesita que aporten la escritura completa de cesión.

Esta nueva normativa ofrece importantes cambios para los deudores. Principalmente, mejoras en la transparencia y el acceso a la información.

Se aplicará a aquellos créditos suscritos a partir del 1 de julio de 2018 con impagos desde el 28 de diciembre de 2021.

Entre otras, deberá notificarse la cesión del crédito con un mes de antelación, incluyendo (i) la fecha de la operación, (ii) los datos de contacto del nuevo adquirente y administrador de créditos y (iii) un desglose detallado de la deuda.

Adicionalmente, deberán establecerse vías hábiles para negociar la liquidación de las deudas.

Novedades legislativas: Hacia una mayor protección frente a los fondos buitre

Reforma de la Ley de Vivienda

Los tribunales españoles y europeos han ido consolidando una jurisprudencia cada vez más protectora para los deudores, especialmente cuando tienen la consideración de consumidores.

Recientemente, desde el gobierno, han anunciado una proposición de ley para reformar la Ley de Vivienda que busca prohibir que empresas, fondos buitre y personas jurídicas compren viviendas en España. Esta iniciativa legislativa tiene como objetivos principales:

• Desmercantilizar la vivienda: Transformar el concepto de vivienda de bien de inversión a derecho fundamental.
• Reducir la especulación inmobiliaria: Limitar las operaciones que buscan exclusivamente rentabilidad a corto plazo.
• Priorizar la función social: Asegurar que la vivienda sea un bien destinado a satisfacer una necesidad social, no una mercancía.

De aprobarse esta reforma, estaríamos ante un cambio significativo en el panorama inmobiliario español, que limitaría sustancialmente la capacidad de los fondos buitre para operar en el mercado residencial.

El valor de contar con asesoramiento legal especializado

Enfrentarse a un fondo buitre puede resultar intimidante, pero con la estrategia adecuada y el asesoramiento profesional apropiado, es posible conseguir resultados favorables. La clave está en actuar con rapidez, conocer tus derechos y contar con el respaldo de especialistas que conozcan en profundidad los entresijos legales de estas operaciones.

El contexto actual, con una legislación y jurisprudencia cada vez más protectoras, ofrece herramientas eficaces para equilibrar lo que tradicionalmente ha sido una relación desigual. No hay que olvidar que estos fondos basan su negocio en la intimidación y en la esperanza de que los deudores no conozcan o no ejerzan sus derechos.

La experiencia demuestra que una defensa técnicamente sólida no solo puede reducir significativamente el importe de la deuda reclamada, sino que en muchos casos puede llegar a invalidar por completo las pretensiones del fondo buitre.

La mejor defensa comienza con la información y continúa con la acción decidida. No hay que esperar a que la situación se agrave, sino consultar con profesionales especializados que puedan guiarte en este complejo proceso.

Si te han comunicado que tu deuda ha sido vendida a un fondo buitre o estás siendo reclamado por uno, no enfrentes esta situación en solitario. Contar con el respaldo de un abogado especializado en fondos buitre puede marcar la diferencia entre una defensa eficaz y la pérdida de tus derechos. En Navas & Cusí, su equipo de expertos ofrece asesoramiento legal personalizado para ayudarte a negociar, oponerte legalmente o incluso recuperar el control de tu situación financiera.

Preguntas frecuentes sobre fondos buitre y cesión de deudas