Blogosfera Navas & Cusí

Nuestro bufete de abogados Navas & Cusí con sedes en Madrid y Barcelona posee carácter multidisciplinar y con una vocación internacional (sede en Bruelas), está especializado en derecho bancario , financiero y mercantil.
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Qué es una ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un procedimiento ejecutivo a través del cual el acreedor de una deuda hipotecaria (habitualmente una entidad bancaria o financiera), ante una serie de impagos del deudor, dan por vencido el préstamo, anticipadamente, y solicitan al Juzgado que se proceda a la venta del bien inmueble que fue dado en garantía, es decir, de la finca hipotecada.

Los primeros días siguientes al impago

Cuando se produce el primer impago de una cuota hipotecaria, lo habitual es que el banco se ponga en contacto con el deudor para intentar alcanzar una solución amistosa.

Transcurrido un mes desde el impago, las entidades bancarias suelen iniciar comunicaciones fehacientes-normalmente en forma de carta- en las que notifican al cliente su situación de impago.

Después de tres meses de impagos

Transcurridos tres meses consecutivos de cuotas impagadas, las entidades entienden que la deuda “ha entrado en mora”, lo que supone incluir al deudor en un listado de moroso.

La demanda de ejecución hipotecaria por vencimiento anticipado

Tras la entrada en vigor de la nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, para que la entidad acreedora pueda dar por vencido anticipadamente un préstamo hipotecario, por impago, deben estar pendientes 12 cuotas, si nos encontramos en la primera mitad de la duración total del préstamo, o 15 cuotas, si ya estamos en la segunda mitad.

El plazo para oponerse a la demanda de ejecución

La Ley de enjuiciamiento civil establece que una vez notificada la demanda de ejecución hay un plazo de 10 días hábiles para oponerse a la misma.

Asimismo, es dicha Ley la que establece las causas concretas en las que puede basarse esa oposición, que pueden sintetizarse en las siguientes:

La extinción de la garantía o de la obligación garantizada.

El error en la determinación de la cantidad exigible.

Sujeción de bienes a otra prenda, hipoteca o embargo.

Carácter abusivo de una cláusula contractual.

¿Cuánto puede durar un procedimiento de ejecución hipotecaria?

Desde que el acreedor presenta la demanda judicial de ejecución hasta que se acuerda la subasta del inmueble y el posterior lanzamiento o desahucio puede transcurrir mucho tiempo (años) y, en muchos casos, los procedimientos de ejecución se suspenden y paralizan incluso antes de llegar a la subasta.

Asesoramiento paralización ejecución hipotecaria

Aunque parezca complicado paralizar un procedimiento de este tipo, no es imposible y desde Navas y Cusí, disponemos de un amplio equipo de abogados especializados en la paralización de ejecuciones hipotecarias.

Acuerdo extrajudicial

Evidentemente, una de las mejores maneras de evitar una ejecución hipotecaria es buscar una solución extrajudicial con la entidad acreedora que permita reconducir la situación, mediante un acuerdo amistoso. Estos acuerdos pueden pretender los alcanzar alguno o varios de los siguientes objetivos:

Una ampliación del plazo del préstamo hipotecario.

Supondrá una reducción de la cantidad que debe abonarse mensualmente, aumentando el número de cuotas.

Aprobación de una carencia.

Es decir, la fijación de un plazo durante el cual deje de pagarse la cuota en su totalidad, o bien, durante el cual únicamente se paguen intereses.

Reunificación deudas.

La reunificación de otras deudas que puedan tenerse, refinanciando las condiciones iniciales.

Dación en pago

Lograr una dación en pago del inmueble con la cancelación total o parcial de la deuda.

Oposición a la demanda

Si el acuerdo con la entidad bancaria no fuera posible, ya en la vía judicial, puede paralizarse la ejecución si, como se ha dicho, existen cláusulas abusivas en la escritura de préstamo hipotecario que está sirviendo de título de ejecución y en las cuales se basa el acreedor para iniciar el procedimiento.

Por ejemplo, en el caso de que en préstamo hipotecario figure una cláusula de vencimiento anticipado que permite a la entidad prestamista dar por vencido el préstamo, anticipadamente, si el deudor incumple el pago de una sola de las cuotas y, efectivamente, ante un único impago (o antes de los 12 o 15 impagos, según se ha explicado) solicita la ejecución.

Hay que tener en cuenta, que en ocasiones, es el propio juez el que busca la justicia material, cuando hay menores a cargo de los deudores para no quebrar esa unidad familiar o los deudores sean personas especialmente vulnerables.

Oposición en caso de que el deudor sea una persona jurídica

Más allá de la misma posibilidad de llegar a un acuerdo al margen del procedimiento judicial, en el seno de dicho procedimiento, las causas de oposición que hemos enumerado también pueden ser alegadas por el deudor-persona jurídica.

Ahora bien, es cierto que existe cierta controversia respecto a la alegación del carácter abusivo de alguna cláusula que contenga la escritura de hipoteca.

En este caso, será importante acreditar que la persona jurídica no actuaba en el marco de su actividad profesional cuando suscribió ese préstamo hipotecario (es decir, que la finalidad de esa financiación no era para la actividad de la empresa) y, por tanto, que tiene la condición de consumidor.

De ser así, le será de aplicación tanto la normativa recogida en materia de condiciones generales de la contratación, como la normativa relativa a la defensa de los consumidores y usuarios.

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