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Ejecución hipotecaria y cláusulas abusivas. Especialidades.

Ejecución hipotecaria y cláusulas abusivas. Especialidades.
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El término ejecución hipotecaria o acción hipotecaria se puede definir como el procedimiento ejecutivo a través del cual se ordena la venta de un bien inmueble que está gravado con una hipoteca cuando se da el incumplimiento por parte del deudor de las obligaciones garantizadas con la hipoteca.

Es preciso hacer referencia al marco legal existente para la protección de los deudores hipotecarios: la Ley 1/2013 de 14 de Mayo, de Medidas para Reforzar la Protección de los Deudores Hipotecarios, Reestructuración de Deuda y Alquiler social; por la que se introdujeron reformas de orden sustantivo y procesal para intentar aliviar la situación de los deudores hipotecarios que hubiesen contratado un préstamo hipotecario para la adquisición de su vivienda habitual y que en la actual coyuntura económica se enfrenten con dificultades a la hora de cumplir con las obligaciones asumidas.

A través de esta Ley el legislador adaptó el ordenamiento procesal a los requerimientos del Derecho Comunitario, especialmente tras la Resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 14 de marzo de 2013 en respuesta a una cuestión prejudicial sobre el procedimiento de ejecución hipotecaria español, en donde se declaraba que la imposibilidad de plantear como motivo de oposición la eventual existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo debía de reputarse como contraria a la Directiva 93/13 CEE del Consejo de 5 de abril 1993 sobre Cláusulas Abusivas en Contratos celebrados con Consumidores.

Navas Cusi Abogados, especialista en Derecho Bancario. Ejecuciones hipotecarias

Los cambios de orden sustantivo más importantes introducidos por esta ley con trascendencia procesal son los siguientes:

  • La limitación de los intereses de demora en los préstamos o créditos destinados a la vivienda habitual y que se garantizan con un derecho real de hipoteca constituido sobre la propia vivienda que a raíz de lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria:

“Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

  • Mayor protección del deudor hipotecario en la comercialización de los préstamos hipotecarios al exigir que recaigan sobre la vivienda habitual del deudor o que tenga por objeto la adquisición o la conservación de la propiedad sobre bienes inmuebles y además la exigencia de que el notario recabe del prestatario su expresión de haber sido advertido del riesgo implícito en el contrato. Este requisito se ha de cumplir cuando:
  • Se incluyan cláusulas suelo o techo
  • Se contrate un instrumento de cobertura de riesgo del tipo de interés.
  • El préstamo se conceda en una o varias divisas.

Por otra parte, los cambios que esta citada Ley introdujo en la Ley de Enjuiciamiento Civil buscan una más adecuada protección de los derechos e intereses del deudor en el proceso de ejecución hipotecaria y una flexibilización y agilización en la tramitación del procedimiento.

Es importante destacar la modificación operada en el artículo 552 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en donde se regula la facultad judicial para apreciar de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo.

Por otro lado, es importante también mencionar la reforma operada en los artículos 557 y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para incluir la existencia de cláusulas abusivas en el título ejecutivo como nueva causa de oposición del ejecutado, tanto en la ejecución ordinaria como en la ejecución hipotecaria. Es de señalar que la oposición a la ejecución hipotecaria por cláusulas abusivas acarreará la suspensión del proceso hasta la posterior resolución del incidente.

Tanto en la tramitación de oficio como a instancia de parte se establece que el Juez otorgará un trámite de Audiencia para que las partes aleguen lo que a su derecho convenga. Tras oír a ambas partes el Juez resolverá el incidente de oposición. Si el Juez declara abusiva una o varias de las cláusulas del título ejecutivo deberá decretar:

  • En el supuesto de ejecución Ordinaria:
  •  La improcedencia de la ejecución
  • El despacho sin aplicación de la cláusula abusiva
  •  En el supuesto de ejecución hipotecaria:
  • El sobreseimiento, en el caso de que la cláusula considerada como abusiva fundamente la ejecución o determine la cantidad exigible.
  • Su continuación con inaplicación de la cláusula abusiva.

Es preciso, por otra parte, conocer que sujetos ejecutados pueden alegar la citada cláusula de oposición introducida en el artículo 695.1.4ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Una interpretación estricta de la Ley 1/2013 induce a considerar que sólo está legitimada para plantear la oposición a la ejecución hipotecaria por existencia de cláusula abusiva la parte ejecutada que ostente la condición de consumidor. En este sentido, el artículo 3 del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios establece que:

“A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión. Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.”

Por otra parte, es importante determinar que cláusulas pueden fundar la nueva causa de oposición y ser declaradas abusivas a los efectos de los dispuesto en el artículo 695.1.4ª LEC.

El concepto de cláusula abusiva aparece contemplado en el artículo 82 de TRLDCU y se considera unánimemente por la doctrina que ha de reunir los siguientes requisitos:

  • Que no haya sido negociada individualmente.
  • Que en contra de las exigencias de buena fe, cause un desequilibrio importante en los derechos y en las obligaciones derivados del contrato.

En base a lo dispuesto en el artículo 695.1.4ª LEC, que dispone que: “El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.” Se deduce que el legislador ha querido limitar la alegación de abusividad únicamente a aquellas cláusulas de contenido económico. Pero debe advertirse que la Ley de Enjuiciamiento Civil no ofrece un concepto de que debe entender por cláusula abusiva y por lo tanto el Juez ha de analizar una por una cada una de las cláusulas denunciadas con independencia de que tengan o no contenido económico.

En base a lo dispuesto anteriormente, podemos concluir que los consumidores han de conocer con detalle cómo se sustanció el proceso de contratación de sus préstamos o créditos hipotecarios puesto que si el proceso de contratación se realizó de modo fraudulento o abusivo disponen de las citadas vías para poder instar la paralización del proceso de ejecución.

Navas & Cusí Abogados (@NavasCusi)

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