El Tribunal Supremo declara nula una hipoteca por deficiencias en la tasación

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El Tribunal Supremo declaró recientemente la nulidad de un contrato de compraventa con un préstamo hipotecario por considerar que existían graves deficiencias en la tasación elaborada por el banco.

¿Qué declara la sentencia?

El Alto Tribunal consideró probado que la empresa que realizó la tasación incumplió “trascendentalmente sus obligaciones profesionales” y el informe realizado es “gravemente defectuoso”.

Y es que, en este caso, la Sociedad Integral de Valoraciones Automatizadas (SIVASA) –ligada al Banco Santander- obvió en su informe la “ausencia de instalación eléctrica definitiva e individualizada”, lo que hacía que las naves fueran “inútiles para el uso industrial” para el que habían sido diseñadas.

¿En qué basa el Tribunal Supremo su decisión?

En el artículo 37 del Real Decreto 685/1992, que señala que el informe de tasación debe de reflejar todos los aspectos técnicos que influyan en la valoración del bien.

También se refiere a la Orden 305/2003, que obliga a la tasadora a indicar las instalaciones relevantes, entre ellas, la eléctrica.

Por tanto, el Alto Tribunal atribuye responsabilidad a la empresa tasadora, por su negligencia. Una responsabilidad que comparte, solidariamente, con el banco que “debe de responder de la negligencia de la tasadora que designó y con la que societariamente estaba ligado”.

¿Porque es relevante esta sentencia?

La relevancia de esta sentencia radica en que abre la puerta a muchas más nulidades de préstamos hipotecarios que adolezcan del mismo vicio.

Cabe señalar que la alegación principal del Banco fue que la obligación de la sociedad de tasación era simplemente la valoración económica del bien a hipotecar y que el error cometido por el cliente era excusable, sino vencible, porque podía haber elaborado un nuevo informe. Es decir, que Banco Santander sostuvo que lo que ocurrió fue “falta de diligencia y cuidado” por parte del cliente.

Sin embargo, el Tribunal Supremo rechazó esa argumentación recordando que la tasadora debía haber comprobado las instalaciones básicas y que el cliente no tiene más elementos para conformar su voluntad que un informe de tasación que se presume independiente. En otras palabras, que dicho informe debe ser imparcial y, en tanto que se está prestando un servicio –que, de hecho, el cliente está pagando-, este cliente no tiene por qué tener que solicitar, además, otro informe adicional.

En otras palabras, el Tribunal Supremo considera que no se puede pedir al cliente que haga el trabajo que debía hacer la sociedad tasadora pues, ni está capacitado ni tiene los conocimientos técnicos para hacerlo: al final, el cliente se fía de la profesionalidad y honorabilidad de la sociedad tasadora y, en caso de que no actúe de este modo, debe de asumir su responsabilidad.

 

Por todo ello, si tiene dudas acerca de la tasación que el banco realizó, en su día, no dude en asesorarse a la mayor brevedad, para evitar problemas de prescripción de acciones.

En Navas & Cusí somos abogados especialistas en Derecho bancario y financiero y podemos asesorarle respecto a sus dudas en materia de tasaciones. Puede ponerse en contacto con nosotros a través del formulario de contacto o llamando al 915 76 11 50 o al 93 487 97 11

 

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