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La transmisión a título oneroso de bienes inmuebles acarrea una serie de obligaciones fiscales tanto para el comprador como para el vendedor, tanto en impuestos indirectos (Impuesto sobre el Valor Añadido e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), directos (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto sobre la Renta de No Residentes, Impuesto sobre Sociedades e Impuesto sobre el Patrimonio) e impuestos locales (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de Naturaleza Urbana). Dichos impuestos se deberán satisfacer en función de un sinfín de características y aspectos propios, ya no solo del tipo de bien que se vaya a transmitir, sino de quien lo transmite y quien lo adquiere, si lo adquiere a título personal o por el contrario lo adquiere para destinarlo a una actividad profesional o empresarial, o incluso el número de años que dicho inmueble haya permanecido en el patrimonio del transmitente entre otras cuestiones.

En este sentido, en el presente post, resumiremos las principales connotaciones fiscales en materia de fiscalidad indirecta sobre las transmisiones de inmuebles ubicados en España.

En caso de tratarse de una vivienda o un local de nueva construcción, el adquirente del inmueble deberá satisfacer la cuota correspondiente del IVA, que asciende a un tipo de gravamen del 10% para viviendas y el 21% para locales. Por otro lado, en caso de que el inmueble a adquirir vaya a ser una segunda o ulterior entrega, nos encontraríamos ante un supuesto de exención del artículo 20 de la Ley de IVA (al cual se podrá renunciar bajo determinados supuestos). Esto significa que, se deberá tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Éste último se trata de un Impuesto cedido a las Comunidades Autónomas y tiene tres modalidades distintas, siendo una de ellas las Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), la cual tiene un tipo de gravamen del 10% para la transmisión de bienes inmuebles.

Adicionalmente, ha de tenerse en cuenta que, para los supuestos en los que la transmisión del inmueble se encuentre sujeta y no exenta de IVA (es decir que sea este impuesto el que deba pagarse), se deberá tributar adicionalmente por otra de las modalidades del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que es el relativo a Actos Jurídicos Documentados (AJD). Éste se trata de otro Impuesto cedido a las comunidades autónomas, cuyo tipo de gravamen oscila entre el 0,5% y el 2% en función de la Comunidad Autónoma donde radique el bien que se va a transmitir o adquirir.

¿En qué consiste la renuncia a la exención del IVA?

Como hemos mencionado antes, la exención del IVA para segundas o ulteriores entregas recogida en el artículo 20 de la Ley de IVA permite al adquirente renunciar a ella, debiendo de este modelo tributar por IVA. No obstante esta renuncia requiere de los siguientes requisitos:

que el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y se le atribuya el derecho a efectuar la deducción total o parcial del Impuesto soportado al realizar la adquisición o,

cuando no cumpliéndose lo anterior, en función de su destino previsible, los bienes adquiridos vayan a ser utilizados, total o parcialmente, en la realización de operaciones, que originen el derecho a la deducción del IVA.

¿Me compensa siempre renunciar a la exención  del IVA para así únicamente tributar por TPO al ser posiblemente menor la tributación por este Impuesto?

La respuesta es depende. Si dicho inmueble lo vas a afectar a tu actividad profesional o económica será mejor opción tributar por IVA, puesto que aun teniendo que ingresar un mayor importe en algunos supuestos (por ejemplo 21% de IVA para locales, más el tipo del AJD, frente al únicamente 10% de TPO), dicho importe podrás deducírtelo en tu declaración del IVA, por lo que prácticamente no tendrás impacto económico, mientras que el importe pagado en concepto de TPO no podrás deducírtelo y será un coste de la operación no recuperable.

¿Cómo declaro dichos impuestos?

En este sentido hemos diferenciar según los escenarios ante los que nos encontremos. En este sentido:

Si la operación se encuentra sujeta y no exenta a IVA, el adquirente no tendrá que ingresar el IVA a Hacienda sino, que será el vendedor el que se encargue de repercutirlo al comprador para que éste pueda ingresarlo mediante su declaración periódica del modelo 303 del IVA.

Por el contrario, si dicha operación se encuentra sujeta pero exenta, y se renuncia a la exención, se produce la inversión del sujeto pasivo. Esto significa que, el vendedor no deberá incluir en la factura la cuota de IVA correspondiente, teniendo figurar en el documento de compra tal extremo, y debiendo el adquirente declarar dicho IVA en su declaración 303 de IVA, tanto en el apartado de IVA soportado como de IVA repercutido.

Y si en la operación solamente ha de pagarse TPO, será el adquirente quien deba liquidar y presentar el modelo 600 ante la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma donde radique dicho bien inmueble.

 

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Navas & Cusí Abogados
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