Resulta frecuente en nuestro país la adquisición de préstamos o créditos por personas, tanto físicas como jurídicas, con una entidad bancaria, que posteriormente son cedidos a fondos denominados “buitre” cuyo objeto principal se desarrollará a continuación.
Así, el objetivo del presente artículo consiste en ver la ventaja que tiene el deudor cuyo crédito ha sido cedido por el banco con el cual contrató el préstamo, a un fondo buitre.
¿Qué es un Fondo Buitre?
Los fondos buitres son fondos de capital de riesgo los cuales adquieren, mediante un contrato de compraventa especial, las deudas de aquellas entidades que se encuentran al borde de la quiebra o de aquellos préstamos que se han convertido en deuda impagada. La palabra buitre se atribuye a los mismos debido a que, estos compran a un porcentaje inferior a su valor nominal, y posteriormente reclaman el total de la deuda a los deudores de la misma. Así como a otro tipo de acciones que explicaremos a lo largo del presente artículo.
¿Qué relación tienen los fondos buitre con las cesiones de crédito?
En el apartado anterior hemos calificado las operaciones que realizan los fondos buitre como una compraventa especial. Sin embargo, debemos concretar que se trata de una cesión de créditos. Así, el artículo 1.112 del Código Civil estable que, todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles salvo que la ley lo prohíba. Sin embargo, el mismo cuerpo legal no regula la cesión de créditos, por ese motivo, la jurisprudencia, la ha calificado como compraventa especial.
Una vez aclarada la figura jurídica frecuentada en esta operación, nos disponemos a explicar qué es una cesión de créditos. Las cesiones de créditos son aquellas operaciones a través de las cuales, un acreedor (cedente), transmite a otra persona (cesionario), todos aquellos derechos que ostentaba el primer acreedor respecto a un tercero deudor. Es decir, un banco o una entidad la cual concede un crédito a una persona física o jurídica, cede a un fondo buitre por un precio determinado, los derechos del crédito en cuestión. Ostentando el cesionario la figura de acreedor que tenía inicialmente el cedente o entidad que concedió el crédito.
Por lo que, trayendo a colación lo expuesto, podemos afirmar que los fondos buitre acuden al mercado con el objeto de comprar deudas a las entidades bancarias, para subrogarse en la figura de acreedor que estos tenían y exigir a los terceros deudores la totalidad de la deuda, sin olvidar el hecho de que, dicha deuda, la adquieren por un importe muy inferior. Es más, en la práctica las cesiones en bloque son vendidas por los bancos a los fondos buitre a precios ridículos, entre el 10-30% de su valor, suponiendo para los bancos acreedores, una magnífica oportunidad de deshacerse de los tóxicos acumulados.
¿Cuándo es más típica la cesión de créditos?
Como hemos adelantado, este negocio jurídico por el cual un acreedor cede un crédito a otra persona por un precio con el interés de asumir los derechos derivados del mismo, se produce con más frecuencia cuando los créditos, a causa de su impago, generan deudas. Es en ese momento cuando los fondos buitre acuden al mercado con el objeto de comprar deuda.
De forma general, estos fondos adquieren, tanto la deuda anteriormente mencionada como el pasivo de las entidades que se encuentran en situaciones de complicada recuperación, a través de la cesión en bloque. Es decir, a través de la compra masiva y no individualizada. Esto en la práctica supone una ventaja para el deudor como se desarrollará en el siguiente apartado.
¿Por qué resulta ventajoso para un deudor que su crédito sea cedido a un fondo buitre?
Según lo que se viene explicando, es difícil entender por qué resulta ventajoso para el deudor del crédito, el cual presenta deudas, que sea cedido a un fondo buitre que tiene la capacidad de exigir la totalidad de la deuda. Pues bien, la realidad es que resulta muy ventajoso, y esto se debe a que, como hemos mencionado, el modus operandi de los fondos buitre es, la compra en bloque de los créditos endeudados de los que son titulares entidades para posteriormente exigir el abono de la totalidad de la deuda. Dicho así, a primera vista, un deudor puede no encontrar la ventaja de la operación. Sin embargo, reciente y abundante jurisprudencia exige que, para que el fondo buitre pueda repercutir la totalidad de la deuda al tercero, el crédito cedido debe ser litigioso o, si se ha producido la transmisión en bloque de varios créditos, los mismos deben estar individualizados determinándose el precio de cada uno de ellos, caso que no sucede en la compra de estos créditos en bloque. Es decir, en teoría no se está produciendo una cesión de un crédito, sino una cesión global de créditos no individualizados.
En relación a esto último deviene necesario añadir que, la cesión en bloque no contempla el derecho de tanteo ni el de retracto. Estos se tratan de derechos de adquisición preferente los cuales son comúnmente ejercitados por los deudores cuando sus créditos han sido cedidos de forma individualizada, y no en bloque. Y es que no pueden ejercitarse los mismos debido a que, en relación al tanteo, este es conocido como la capacidad que tiene una persona de adquirir por el mismo precio una cosa que se iba a vender a otra. Además proporciona un derecho preferente de adquisición de nueve días al deudor que, en caso de no respetarse este, el deudor tendrá la posibilidad de comprar el crédito por el mismo precio que se pretende ceder al fondo buitre.
Es decir, el deudor de forma exclusiva con preferencia a cualquier adquirente, tiene la facultad de adquirir el crédito por el mismo precio por el que lo vende el titular. Por el contrario, si se produce una cesión en bloque a través de la cual resulta imposible determinar el precio de cada crédito cedido, este derecho no puede practicarse.
Lo mismo sucede con el derecho de retracto, sin embargo, este se caracteriza por tratarse de un momento posterior a la enajenación, es decir, cuando el titular del bien o derecho ya lo ha transmitido. Ambos derechos pueden ser convencionales o legales, serán convencionales cuando se pacte entre las partes, y serán legales cuando surjan de una disposición prevista en la ley, como indica el artículo 1.521 del Código Civil, “El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.”
A diferencia del derecho de retracto, el derecho de tanteo carece de regulación específica en nuestro Código Civil.
En otro orden de cosas, conviene mencionar que, el titular del derecho de tanteo también ostentará el derecho de retracto, por ello, en los casos de la cesión en bloque, tanto si se trata del momento previo a la adquisición como el momento posterior a la misma, se omiten por completo ambos derechos, suponiendo para el deudor un perjuicio irreparable, y deviniendo imposible la aplicación del artículo 1535 del Código Civil el cual indica que, “Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.”
Llegados a este punto, debemos analizar qué considera la jurisprudencia “crédito litigioso” cuando utiliza el artículo que se acaba de mencionar, pues bien, según la Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de abril de 2015 (núm. 165/2015) “en relación al retracto de crédito litigioso que contempla el art. 1535 CC, la doctrina fijada en la STS invocada por el recurrente, de 31 de octubre de 2008, señala que el «vocablo crédito comprende todo derecho individualizado transmisible», acorde con un criterio general de nuestro ordenamiento jurídico (art. 1459.5º CC) y, por consiguiente, debe entenderse que aquel precepto «se refiere a todos los derechos (y acciones) individualizados y que sean transmisibles » .
Por este motivo, las cesiones en bloque no contemplan los derechos de adquisición preferente. Así, la misma Sentencia mencionada confirma que, “no cabe proyectar la figura del retracto de crédito litigioso cuando éste ha sido transmitido conjuntamente con otros, en bloque, por sucesión universal, no de forma individualizada, de acuerdo con la doctrina sentada por esta Sala y que, ahora, confirmamos.”
De forma similar, recordamos la jurisprudencia sobre otros casos de ausencia de precio individualizado, para negar los derechos de tanteo y retracto arrendaticio por enajenación en bloque de un edificio de viviendas alquiladas (SSTS de 24 de mayo de 1982, 30 de abril de 1985, 26 de mayo de 1988, 31 de enero de 1992, 24 de junio de 1994, 6 de abril de 1995 y 27 de noviembre de 2001 entre otras).
Por tanto, al desconocerse por completo el importe individualizado de la cesión de cada crédito, y al consistir la cesión en bloque una acción de venta alzada de una totalidad de créditos contra la que no se puede ejercitar el derecho de tanteo ni de retracto, esto supone para el deudor un perjuicio respecto a un tercero, así como un desequilibrio entre los derechos y obligaciones que atañen a ambas partes. En definitiva, el deudor se encuentra en una situación más perjudicial respecto al acreedor de la que se encontraba inicialmente, al carecer de un derecho que por ley le corresponde.
Adicionalmente conviene señalar que, el deudor por norma general suele renunciar a conocer la notificación de la cesión del crédito, por quedar establecido en una de las cláusulas contenidas en la escrituras de préstamo. Por esa razón, es más complicado que se respete el tiempo establecido de 9 días, para ejercitar sus derechos como adquirentes preferentes. De esta forma, el despacho Navas & Cusí, ha optado por interponer diligencias preliminares, consistiendo estas en las actuaciones que solicita el deudor al órgano jurisdiccional, para obtener la información necesaria relativa al precio y al momento en el que ha sido cedido su crédito, y así interponer la correspondiente demanda. Una vez interpuestas las diligencias preliminares y ser conocedores del ridículo precio pagado por los fondos en las cesiones en bloque de créditos, es aquí cuando el fondo buitre se encuentra en una situación de evidencia y se hace público su carácter especulador. Por dicho motivo se les atribuye el seudónimo de buitres, y en consecuencia se ven en la necesidad de negociar con el deudor, a causa del desequilibrio patrimonial con el que socialmente deberían tener derecho a comprar por el mismo precio.
De esto último se deriva que, lo realizado por el fondo buitre resulta a todas las luces una actuación antisocial y especulativa, la cual no se encuentra amparada por las exigencias de la buena fe que recoge el artículo 7 de nuestro Código Civil, pudiendo incluso dar lugar esta situación a correcciones por los Tribunales.
Por lo que, en vista de lo anteriormente mencionado, y en relación al ejercicio antisocial de un derecho causado por los fondo buitre, estos se han visto en la necesidad de abrir sus puertas a la negoción con los deudores, siendo para estos últimos una oportunidad irrechazable de liquidar su deuda por un precio que jamás hubiera imaginado cuando se produce una cesión de créditos, tal y como exponemos a continuación.
Negociación con los fondos buitre
Como acabamos de mencionar, la negociación con los fondos buitre, al carecer el deudor del correspondiente derecho de tanteo, resulta una oportunidad única tanto para el fondo como para el deudor. Ya que, el fondo recupera con mayor brevedad el capital invertido y el deudor consigue una rebaja sustancial en lo que respecta a la deuda generada. Por lo que, la negociación con los fondos buitre en la práctica ha supuesto un beneficio bilateral y, una alternativa en cuanto a los derechos de los deudores cuando se producen las cesiones de crédito.
No obstante, resulta conveniente contar con el asesoramiento de expertos en negociaciones con los fondos buitre como lo es Navas & Cusí Abogados. Contamos con un extenso conocimiento y experiencia en la materia, así como numerosas negociaciones con los fondos en defensa de nuestros clientes.
En Navas & Cusí, hemos intervenido en negociaciones con fondos buitre consiguiendo ahorrar al deudor hasta 585.000 euros, tratándose de hipotecas de 650.000 euros, por las que terminaron pagando 65.000 euros. Como también hemos conseguido negociaciones a través de las cuales nuestros clientes deudores pagaron 5.000 euros, liberándose de pagar 95.000 euros. Estas negociaciones con los fondos buitre son cada vez más frecuentes en este ámbito, y cabe su posibilidad precisamente porque se trata de cesiones en bloque, ya que de no ser así, estas negociaciones no se llevarían a cabo.
