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La renta en el contrato de arrendamiento

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¿Qué contratos de arrendamiento quedan afectados por la limitación en el precio del alquiler establecida por la Generalitat de Catalunya?

El nuevo Decreto Ley 9/2019 promulgado por la Generalitat de Catalunya establece un nuevo marco para determinar la renta del contrato de alquiler de viviendas urbanas en los siguientes supuestos:

  • En primer lugar la normativa se aplicará exclusivamente a aquellas viviendas que constituyan la residencia permanente del arrendatario. Es lo que se viene conociendo como vivienda habitual y quedan en consecuencia fuera de esta normativa por supuesto todos aquellos contratos de uso distinto de vivienda (locales, oficinas, garajes…) , así como las viviendas de temporada o las llamadas viviendas de uso turístico.
  • En segundo lugar no toda vivienda habitual queda dentro del nuevo marco legal sino únicamente aquellas viviendas que se encuentren en un “área con mercado tenso de vivienda”. Aparece, pues, un nuevo concepto en nuestra legislación que viene a determinar las zonas geográficas en las que los precios, del alquiler de vivienda, estarán limitados por la normativa legal. Será la propia Generalitat de Catalunya, o en su caso el Ayuntamiento de Barcelona, quien deberá efectuar la declaración de área con mercado tenso de vivienda. Para efectuar tal declaración será requisito indispensable acreditar las circunstancias que la justifiquen, un informe del ayuntamiento o ayuntamientos afectados, así como que se cumplan los demás trámites de consulta, audiencia e información pública, que la normativa administrativa establece. Finalmente la declaración de “área con mercado tenso de vivienda” debe ser publicada en el Diario Oficial de la Generalitat y en los portales de transparencia de la Generalitat y del municipio afectado. Todo este camino legal hace prever que la aplicación de esta novedosa normativa no tenga un efecto inmediato en los nuevos contratos.

 

¿Cuál será la renta de contrato de alquiler que deberá pactarse entre las partes contratantes?

La normativa fija el límite máximo que podrá pactarse y como norma general se limita la renta a un incremento del 10% sobre el precio de referencia.

¿Qué se entiende como precio de referencia?

A partir de los datos que constan en el Registro de fianzas de alquiler de fincas urbanas, la Generalitat elaborará un índice de precios de referencia de viviendas análogas a la arrendada que puede ser consultado en la Agència de l’Habitatge.

Si la vivienda cuenta con circunstancias excepcionales (jardines, piscina, etc.) que no han sido tomadas en cuenta para la indexación del precio de referencia se puede incrementar el precio hasta un cinco por ciento.

En el caso de vivienda nueva o que haya sido objeto de una gran rehabilitación el incremento sobre el precio de referencia podrá ser del 20%.

Finalmente si la vivienda tiene una superficie superior a 150 metros cuadrados, puede quedar fuera de la aplicación de esta normativa.

¿Qué ocurre con los contratos en vigor cuya renta supere el precio de referencia?

El alquiler pactado seguirá en vigor. Y en el momento de renovarse el contrato se fijará como renta inicial del nuevo contrato la última renta satisfecha.

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