La hipoteca inversa o conocida también como hipoteca revertida, es un producto financiero, el cual como característica principal es tener como únicos destinatarios a personas mayores de los 65 años y/o personas que se encuentren en una situación de alto grado de dependencia. Dicho producto está constituyendo la nueva modalidad por la que cada día más entidades financieras nacionales comercializan en la actualidad con el objetivo de obtener una mayor rentabilidad, todo esto y su alto riesgo hace que sea posible su reclamación.
¿En qué consiste la hipoteca inversa?
Este tipo de contrato consiste en permitir disponer a la parte prestataria contratante, de parte del valor tasado de la vivienda hipotecada en garantía de este producto financiero, permitiendo disponer también en el mismo sentido, de la propiedad y el uso del inmueble.
Así pues, el principal objetivo de este tipo de contrato hipotecario es servir de complemento a las cantidades recibidas por la pensión de jubilación, siendo los potenciales clientes y como ya hemos mencionado, personas con edad superior a los 65 años con vivienda en propiedad.
Además de ser un producto atractivo para estas personas por tratarse de un suplemento a la pensión de jubilación, también supone una ventaja en el ámbito fiscal, y esto se debe a que las rentas que los beneficiarios de estas hipotecas perciban, están exentas de tributación en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. Como también están exentos de tributar por el impuesto de actos jurídicos documentados.
¿Qué riesgos corre la hipoteca inversa?
No obstante, y a pesar de parecer un producto con numerosas ventajas para todo aquel que lo contrata, debemos mencionar que se trata de un producto complejo el cual exige un plus de información y explicación al consumidor como requisito para su adecuada comprensión y asunción de las cargas que lleve aparejadas.
A mayor abundamiento, al contratar la hipoteca inversa, la entidad bancaria vincula a la contratación, la suscripción de un seguro de renta vitalicia diferido para aquellos casos en los que el deudor hipotecario sobreviva a la edad calculada para la operación del préstamo y se terminara el importe dinerario de la hipoteca. Este seguro por regla general suele ser extremadamente caro y la prima se suele cobrar en un pago único a la firma de la hipoteca inversa.
Por lo que de lo anterior se deriva que la hipoteca inversa consiste en un producto con ciertos riesgos elevados que los contratantes deben conocer y que hoy en día están siendo objeto de reclamación ante los Juzgados.
Reclamación y nulidad de hipoteca inversa
Claro ejemplo del correlativo anterior es la Sentencia Nº 395/2016, de fecha 28 de octubre de 2016 que declara la nulidad contractual de un contrato de hipoteca inversa concedida por la Entidad contra Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A. En referida resolución se declara nulo el contrato por haber existido error en el consentimiento al momento de la firma como consecuencia de que la información que se facilitó al contratante para la firma del contrato no era una información transparente y alegando en el mismo sentido que dicha actuación era contraria a la legalidad y mala fe por parte de la entidad.
Dicha declaración de nulidad conllevó a que la parte demandante fuera resarcida con una indemnización por los daños y perjuicios sufridos por referido contrato consistentes en los gastos adeudados en concepto de la cancelación de dicha hipoteca y la enorme pérdida patrimonial por haber tenido que poner a la venta de forma precipitada la vivienda para proceder a realizar la cancelación del préstamo hipotecario.
En la misma línea, nos encontramos jurisprudencia más reciente, como la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 21 de Zaragoza de fecha 3 de febrero de 2021 (JUR 2021\94427), o la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 23 de noviembre (626/2020), las cuales fallan declarando la nulidad de este contrato por haber existido error en el consentimiento a causa de la falta de veracidad en la información proporcionada por la entidad bancaria, y por tratarse de un producto complejo no recomendable para todo tipo de consumidores.
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