El promotor inmobiliario es la persona física o jurídica que impulsa el desarrolllo del proyecto con el objetivo de comercializar las viviendas. Es decir, se encarga de la gestión del proyecto para llevar a cabo la promoción. La construcción propiamente dicha recae en la empresa constructora, que puede ser independiente o formar parte de la promotora.
A continuación, detallamos los trámites a seguir para construir una promoción de viviendas.
Primer paso: licencias y permisos necesarios
Antes incluso de adquirir el suelo, es crucial verificar su calificación urbanística para confirmar si es edificable y cuántas viviendas permite construir.
Todo proyecto de obra nueva debe comenzar con la obtención de la licencia de obras, un permiso obligatorio tramitado ante el ayuntamiento correspondiente. Para ello, es necesario presentar un proyecto técnico firmado por un arquitecto colegiado. Este trámite, que suele demorarse varios meses, también puede requerir autorizaciones adicionales, especialmente si la obra se ubica en zonas protegidas o próximas a infraestructuras públicas.
La mirada experta: El Organismo de Control Técnico
El Organismo de Control Técnico (OCT) es una entidad independiente que supervisa la calidad técnica del proyecto durante toda la fase de construcción. Su intervención es obligatoria en edificaciones de uso residencial, según lo dispuesto por la Ley de Ordenación de la Edificación.
Este organismo independiente revisará minuciosamente el proyecto para asegurar que cumple con toda la normativa técnica aplicable, realizará inspecciones durante la construcción y emitirá informes sobre aspectos estructurales críticos. Contar con un OCT no es solo un requisito legal, sino una garantía adicional de que su edificación cumplirá con los estándares de calidad y seguridad más exigentes.
Protección a largo plazo: Los seguros necesarios
Construir implica prever y protegerse frente a posibles riesgos. Para ello, la normativa exige la contratación de varios seguros:
- El seguro decenal es la primera línea de defensa, cubriendo durante 10 años los daños materiales que puedan surgir por defectos estructurales. La cobertura del seguro decenal comienza en la fecha de recepción de la obra (cuando se firma el acta de recepción) y dura exactamente diez años a partir de esa fecha.
Este seguro es obligatorio para toda construcción con fines residenciales y constituye un requisito indispensable para inscribir la obra en el Registro de la Propiedad. Este seguro cubre durante 10 años los daños estructurales que afecten a la estabilidad del edificio, problemas de impermeabilización vinculados a fallos estructurales y los gastos de demolición y reconstrucción que pudieran derivarse. Es importante destacar que no cubre defectos menores o de acabado.
Debe contratarse preferiblemente en las primeras fases del proyecto, siendo efectivo desde la finalización de la obra. Sin este seguro, la edificación no puede ser inscrita en el Registro de la Propiedad, lo que impide su venta, hipoteca o cualquier otro acto de disposición durante los primeros 10 años.
- Si el proyecto está destinado a la venta, la ley exige garantizar la devolución de las cantidades que los compradores entreguen a cuenta durante la fase de la construcción. Para ello, la ley obliga a los promotores inmobiliarios a tener un seguro de caución o un aval bancario que proteja a los compradores hasta la entrega efectiva de la vivienda.
- La responsabilidad civil es otro aspecto que no se debe descuidar. Tanto el promotor, como los constructores y técnicos involucrados en el proyecto, deben contar con seguros específicos que cubran posibles daños a terceros o reclamaciones derivadas de la actividad constructiva. Los promotores necesitan protección frente a reclamaciones por su actividad, los constructores deben cubrir daños durante la ejecución, y los técnicos requieren coberturas por posibles errores en el diseño o dirección de obra. Estos seguros no solo cumplen con la legalidad, sino que aportan tranquilidad a todas las partes implicadas.
El final del camino: Documentación y registro
Una vez finalizada la construcción, comienza la fase de documentación que certificará que todo se ha realizado conforme a la normativa. El certificado final de obra, firmado por la dirección facultativa, es el documento que acredita que la construcción se ha ejecutado según el proyecto aprobado. Junto a él, se deberá elaborar el Libro del Edificio, un dossier que recoge toda la información técnica y jurídica del inmueble, incluyendo instrucciones de uso y mantenimiento.
Para poder habitar o utilizar el edificio, será necesario obtener la licencia de primera ocupación, un permiso municipal que certifica que la construcción cumple con todas las condiciones necesarias.
El proceso concluye con la inscripción de la obra en el Registro de la Propiedad, para lo cual se deberá presentar la escritura de declaración de obra nueva junto con toda la documentación anteriormente mencionada.
En Navas & Cusí, contamos con una amplia trayectoria en el sector inmobiliario y un conocimiento profundo del marco legal que regula las promociones de obra nueva. Asesoramos a promotores y agentes del sector en la estructuración jurídica y financiera de sus proyectos, garantizando operaciones seguras, eficientes y ajustadas a la normativa vigente. Nuestro equipo de abogados inmobiliarios está a su disposición para acompañarle en cada etapa del proceso, desde la planificación hasta la comercialización.
