El asesoramiento fiscal en las transmisiones de activos inmobiliarios es una de las áreas del derecho fiscal en la que nuestros abogados son especialistas.
Debido a la experiencia que tenemos en el asesoramiento de procedimientos de compraventa, o transmisión de activos inmobiliarios por cualquier título, hemos identificado la gran problemática existente entre las valoraciones que afectos fiscales se producen en los impuestos sobre los bienes inmuebles transmitidos.
La valoración fiscal de un inmueble es distinta en función del impuesto a pagar.
Ello se debe a que, dependiendo del impuesto, la valoración fiscal que se le da a un mismo activo inmobiliario puede cambiar. En este sentido hemos de recordar que en las transmisiones intervivos, esto es compraventas, donaciones u aportaciones a sociedades de activos inmobiliarios se ponen de manifiesto los impuestos directos de Donaciones, IRPF o Impuesto sobre Sociedades, por los que se debe tributar por la ganancia patrimonial que experimenta el transmitente. Igualmente se ponen de manifiesto impuestos indirectos como el IVA, o Transmisiones Patrimoniales Onerosas, así como impuestos municipales como la comúnmente denominada Plusvalía Municipal.
Valor de mercado del inmueble vs valor de referencia del inmueble
A tal efecto, en cuanto a los impuestos que gravan la renta producida por el transmitente en la operación, la normativa de este impuesto recoge que el valor del inmueble será el valor de mercado, mientras que, en el impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el valor del inmueble será el valor de referencia otorgado por la Administración.
Ello lleva aparejado que, para una misma transmisión de un activo, a efectos de un impuesto el valor fiscal sea un importe y a efectos de otro impuesto el valor se un importe distinto al anterior. Esto nos lleva a la cuestión de cuanto sentido puede tener que para la Agencia Tributaria un bien pueda tener distintos valores en función del impuesto que deba ser pagado.
No deben tratarse los distintos impuestos que graven la venta de un activo inmobiliario como compartimentos estancos, a pesar de lo que señala la normativa
A tal efecto, la Dirección General de Tributos viene aplicando el criterio de estanqueidad de cada tributo. Es decir, avalan la postura de que es totalmente coherente que la valoración fiscal del inmueble sea distinta en uno u otro impuesto, ya que cada tributo es autónomo e independiente de los demás, y funcionan como compartimentos estancos. Por tanto, la valoración realizada para un tributo no afectaría a otros. No obstante, entendemos que estas diferencias de valoración no deberían tener cabida cuando no es lógico que una misma Administración Tributaria entienda que el valor de un inmueble es distinto en función del impuesto a pagar.
Por otro lado, los Tribunales aplican tradicionalmente el principio de unicidad, el cual entiende que la valoración administrativa realizada para un impuesto vincula a cualquier otro. Por este motivo, un mismo bien no puede tener un valor para el Impuesto de Sociedades o IRPF (que es el valor de mercado), y otro distinto para el de Transmisiones Patrimoniales (que es el valor de referencia). Este principio de unicidad parece que es el que debería cobrar más sentido, pero es cierto que no debería interpretarse de manera absoluta.
El valor de un activo inmobiliario debería ser el valor de mercado para todos los impuestos
Uno de los supuestos en los que el contribuyente se vería claramente perjudicado es, cuando éste transmitiera un bien inmueble por su valor de mercado, libremente fijado por las partes, y este fuera inferior al valor de referencia, lo cual conllevaría, desde nuestra óptica jurídica fiscal, a pagar una cantidad superior en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas sin justificación alguna, vulnerando algunos de los principios constitucionales.
Situaciones como esta son las que han provocado la proclamación de inconstitucionalidad de la plusvalía municipal y creemos que existe justificación legal suficiente para recurrir esas declaraciones en los Tribunales.
En Navas & Cusí somos abogados especialistas en derecho fiscal y tributario sobre todo en lo relativo al asesoramiento de compraventa de activos inmobiliarios, así como en litigación ante los Tribunales contra Hacienda, en relación a operaciones inmobiliarias realizadas.
