La nueva regulación introducida para las compraventas inmobiliarias en el Código Civil de Cataluña
En los casos de compraventas inmobiliarias con defectos o vicios ocultos, durante muchos años se ha venido aplicando la regulación prevista en nuestro Código Civil español a falta de una regulación específica en el Código Civil Catalán.
Esta situación ha dado un giro importante tras la Ley 3/2017, de 15 de febrero, del Libro Sexto del Código Civil de Cataluña, relativo a las obligaciones y contratos; no sólo porque se prevé una regulación específica para los inmuebles que radiquen en el territorio de Cataluña, sino también porque se introducen novedades legislativas en cuanto a la reclamación por defectos o vicios ocultos al comprador.
Un claro ejemplo de ello es el plazo que se venía aplicando para reclamar estos defectos o incumplimientos del vendedor en el Código Civil – 6 meses dese la entrega de la cosa vendida según el artículo 1.490 CC– frente a los 2 años que tiene el comprador para poner de manifiesto el elemento que sustente la “falta de conformidad” del bien entregado (artículo 621-29 CCCat), o desde el momento en que se pone de manifiesto la “falta de conformidad” el comprador tiene 3 años para ejercitar las acciones que considere oportunas (artículo 621-44 CCCat).
La “falta de conformidad” como elemento esencial en los incumplimientos del vendedor
El Libro Sexto del Código Civil de Cataluña ha modernizado la regulación respecto del contrato de compraventa inmobiliaria; entre las novedades es destacable el concepto que se introduce en el texto legislativo como primer paso para reclamar al vendedor cualquier incumplimiento contractual (vicio o defecto) y que se describe como la “conformidad” al bien entregado. Así pues, se entiende por “conformidad” todas aquellas cualidades del bien objeto de compraventa como la cantidad, cualidad, tipo, uso pactado, que sea idóneo para el uso que se destina, etc. Por lo que, si una vez se ha entregado el bien el comprador observa que hay una “falta de conformidad” con lo pactado, debe notificarlo al vendedor en el momento en que se ha podido conocer el incumplimiento, vicio o defecto.
Los remedios del comprador frente al incumplimiento del vendedor
Una vez notificada al vendedor la “falta de conformidad”, en el artículo 621-37 del CCCat se prevén una serie de “remedios” a los que puede acudir el comprador en caso de encontrarse en una situación en la que advierte que el bien entregado no se ajusta a lo pactado o descubre que tiene vicios ocultos (como por ejemplo, cuando en el bien inmueble se detecta mediante una prueba de laboratorio que está afectada por aluminosis).
Los remedios que el legislador catalán ha puesto a disposición del comprador son: exigir el cumplimiento específico -por lo que el vendedor deberá reparar o sustituir el bien-, suspender el pago del precio por parte del comprador, la resolución del contrato -reservado únicamente para el caso en que hubiera un incumplimiento esencial-, la reducción del precio pactado y, además de el remedio que se deba aplicar en cada caso concreto, se podrá solicitar igualmente una indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento del vendedor.
A pesar de que con la nueva regulación del Código Civil de Cataluña previsto para las compraventas en territorio catalán se ha modernizado y prevé una regulación más específica que la legislación española, desde Navas&Cusí abogamos por que el mejor remedio es la prevención.
En definitiva, en el tráfico de compraventas inmobiliarias, es importante tener un buen asesoramiento antes de celebrar la escritura pública de compraventa para evitar así al máximo posible que se tenga que acudir a los remedios previstos en el Libro Sexto del Código Civil de Cataluña.
