En ocasiones, ha surgido la duda, en cuanto a lo que puede suceder, si la vivienda que tenemos alquilada como arrendatarios, es vendida por el arrendador, es decir, su propietario, y es en esta situación cuando entran en juego los derechos de adquisición preferente.
Estos derechos, se encuentran regulados en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, concretamente en su artículo 25, matizar que son objeto de esta Ley, los alquileres posteriores al 1 de enero de 1995.
Dependiendo si se ha efectuado o no la venta, opera el derecho de tanteo o el derecho de retracto:
- Derecho de tanteo, en base al cual, en un plazo de treinta días naturales desde que se le notifique de forma fehaciente, la decisión de vender la finca arrendada, junto con el precio y demás condiciones, el inquilino puede exigir al propietario que le venda la vivienda por el mismo precio ofrecido a un tercero, por tanto, es un derecho que opera antes de la venta. Si el contrato de alquiler, tuviese fecha anterior al 9 de mayo de 1985, el plazo aumentaría en 60 días naturales, debido a que estos contratos se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
- Derecho de retracto, en base al cual el inquilino puede subrogarse en lugar del comprador del inmueble pero siempre reintegrándole el precio pagado y los gastos ocasionados, en este caso nos encontramos en un derecho ejercitable después la venta, el cual caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente, deberá hacer el adquirente al arrendatario, de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa.
¿Qué sucedería si a nuestro arrendador le subastan la propiedad en una ejecución Hipotecaría’ ¿Seguiríamos contando, nosotros como inquilinos, con algún derecho preferente?
La respuesta la encontramos en Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas y dependerá, de la fecha en la que se haya firmado el contrato de alquiler de la vivienda:
- Contrato posterior a la Ley 4/2013: se resolvería el contrato con la adjudicación del bien a no ser que el mismo, estuviese anotado en el Registro de la Propiedad, en tal caso se podría ejercitar el derecho de retracto.
- Contrato posterior al 1 de enero de 1995: el arrendatario podrá continuar en la vivienda hasta que se cumplan los cinco años del contrato.
- Contratos anteriores al 1 de enero de 1995: se permite ejercitar el derecho de retracto.
Importante recalcar que no estamos tratando el alquiler de locales, ya que cuentan con extremos diferentes que serán objeto, en otra entrada de nuestro blog.
Por tanto, para conocer los derechos que se pueden ejercitar se debe tener en cuenta:
- Fecha de firma del contrato.
- Forma de comunicación de la intención de venta, venta realizada o adjudicación judicial.
- Objeto de arrendamiento es vivienda o local comercial.
En Navas & Cusí contamos con abogados especializados en Derecho civil y Derecho inmobiliario que podrán asesorarle en todo lo referente a su contrato de arrendamiento. Puede ponerse en contacto con nosotros rellenando el formulario de contacto o llamando al 915 76 11 50
