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Hipoteca multidivisa: Claves para su reclamación.

Hipoteca multidivisa: Claves para su reclamación.
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Las hipotecas multidivisa han pasado de ser una opción idílica a ser la mayor de las pesadillas de miles de ciudadanos deudores en este país. Y es que si en su momento el banco vendió como mejor opción un préstamo multidivisa a un deudor que no podía permitirse pagar un préstamo referenciado a nuestra divisa propia, el mismo no alertó de los riesgos que el cambio de divisa podía suponer para el hipotecado. Y es que ciertamente en épocas de prosperidad como en 2007 y durante los meses de 2008 la diferencia de suscribir un préstamo hipotecario referenciado a Euribor y uno referenciado a –por ejemplo- Yenes podía calcularse hasta en 400 euros de pagar menos cada mes.

Cabe decir que lo que se está reclamando ante los tribunales no es propiamente la ilegalidad de la hipoteca multidivisa, sino su abusividad en tanto en cuanto se comercializó a la persona inadecuada, en el momento inadecuado y sin la información adecuada. En sentido esquemático, las claves y pasos para poder reclamar en un supuesto de préstamo hipotecario son:

Iniciativa de la suscripción. 1. ¿Quién le ofreció el producto? Normalmente fue durante la bonanza económica española y el boom inmobiliario nacional cuando los banco se dedicaron a colocar hipotecas multidivisa a cualquier ciudadano que se acercaba a preguntar o se interesaba en conocer de la posibilidad de esta suscripción. En caso de no poder asumir un préstamo referenciado al Euribor por entonces, al banco se le ocurrió la brillante idea de hacer “el favor” a sus clientes ofreciéndoles un préstamo hipotecario muy beneficioso en el que iba a pagar casi la mitad de la cuota por estar referenciado a una moneda extranjera que por entonces –normalmente el yen y el franco suizo- resultaba más favorable que el Euribor.

Información de la comercialización 2. ¿Qué le dijeron del préstamo hipotecario? La entidad bancaria comercializadora del préstamo hipotecario es la parte profesional de entre ambas partes que debe trasladar todas las características y naturaleza del producto para que, una vez consciente de ello, el cliente acepte o no la suscripción de la misma. En los últimos años las entidades de crédito han hecho hincapié en las bonanzas y ventajas del préstamo dejando de lado y ocultada información que seguramente de saberlo la mayoría de deudores no hubieran firmado.

Riesgos. 3. ¿Le informaron de los riesgos? La información ocultada por parte de la entidad hacía referencia a las desventajas de producto propiamente dicho, pues en ningún momento se puso de manifiesto el posible escenario de las cuotas que se iban a pagar si sucedían varias fluctuaciones de la divisa (como realmente y finalmente sucedió).

Perfil del deudor. 4. ¿Es usted una persona con gran experiencia y conocimientos en términos bancarios? En el 99% de las comercializaciones de multidivisa la respuesta es NO. Los bancos ha comercializado un producto, calificado de alto complejo, a un sector minorista que nada tiene que ver con el sector financiero. La opción multidivisa está pensada para altos profesionales del sector, pues requiere un seguimiento casi diario de la fluctuación de la divisa.

Multidivisa

Los anteriores requisitos nos llevan directamente ante los tribunales ordinarios a ejecutar una acción de nulidad de la opción multidivisa. La consecuencia inmediata de esta nulidad es la referenciación a Euribor del préstamo hipotecario y la devolución de la diferencia de todos los años pagados desde la firma de la suscripción tomando de referencia el índice Euribor.

En este sentido ya se han pronunciado los Tribunales, a modo de ejemplo la Sentencia 105/14, del J1ªI 11 Madrid, de fecha 24 de junio de 2014, “declaro la nulidad de pleno derecho del contrato de préstamo hipotecario hipoteca multidivisa de fecha 26 de julio de 2007 suscrito entre las partes en litigio y la obligación de restituirse recíprocamente las cantidades entregadas compensándose las cantidades abonadas por los actores en concepto de principal, intereses, gastos, comisiones bancarias, comisiones de cambio y comisión de apertura calculados en euros con la cantidad prestada de 460.000 euros; y condeno a la demandada a la cancelación registral de la hipoteca. Con expresa condena en costas de la parte demandada”.

No obstante lo anterior, cabe la posibilidad de interponer acción de nulidad de la totalidad del préstamo hipotecario. Nos encontramos aquí ante un supuesto en el que la opción multidivisa por su relevancia y esencialidad se expande y vincula a todo el negocio jurídico, dado que su supresión altera por completo la economía del contrato, por ello se solicita la nulidad de la totalidad del préstamo hipotecario con los efectos del art. 1303 CC, que son los mismos tanto para la nulidad absoluta o radical como para la relativa o anulabilidad. Lo que se traduce en la restitución recíproca de las cosas que hubiesen sido materia de contrato, con sus frutos y el precio con los intereses. Lo que se trata es de conseguir que las partes afectadas por la nulidad vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al efecto invalidado.

Esta restitución colocaría al cliente en la situación de tener que devolver a la entidad bancaria el importe del préstamo concedido, compensando las cantidades pagadas hasta el momento, para lo que necesitará en todo caso financiación de alguna otra entidad, o en su caso vender la vivienda para afrontar el pago. Pero en todo caso, habrá conseguido levantar la garantía del aval de su préstamo hipotecario y liberar a su avalista con la cancelación registral de la hipoteca.

Cabe entonces afirmar la viabilidad de la reclamación ante los tribunales de la nulidad de tanto la opción multidivisa como el préstamo hipotecario, dados los requisitos anteriormente detallados; pues las entidades bancarias españolas (y también de países vecinos en los que ha cabido tal comercialización) deberían haber extremado más aún la cautela, y facilitado al cliente una información tanto pre-contractual como contractual adecuada, y haberse asegurado que el mismo comprendía la naturaleza y riesgos del producto que estaba contratando.

Juan Ignacio Navas (@jinnavas)
Socio Director de Navas Cusí Abogados (@NavasCusi)
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