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Hipotecas multidivisa: Concepto, características principales y funcionamiento

Hipotecas multidivisa: Concepto, características principales y funcionamiento
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A raíz de la decisión adoptada por el Banco Nacional Suizo hace dos semanas de abandonar la política por la cual se mantenía el tipo de cambio máximo para el Franco Suizo en 1,20 unidades por Euros, los deudores hipotecarios con opción multidivisa en esta moneda se han visto terriblemente afectados, pues no sólo no han amortizado con las cuotas que ya habían pagado, sino que han visto que el capital pendiente de amortizar ha aumentado considerablemente. Ello ha generado mucha inestabilidad entre los clientes bancarios que, a pesar de creer que la opción multidivisa era un producto bancario, han advertido en los últimos días que el banco, en el momento de comercializar este tipo de préstamo no les informó de que el mercado de divisas es un mercado especulativo y de alto riesgo.


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Para poder comprender por qué ha sucedido este fenómeno, es preciso aproximar al lector a las características generales del mercado de divisas o, comúnmente conocido como Forex Exchange o Forex. En primer lugar, debemos señalar que es un mercado altamente líquido debido a la cantidad de intervinientes que nos encontramos en el mismo, siendo que en este mercado se negocia cualquier tipo de moneda-divisa, aunque las más comunes y frecuentes son el Dólar Americano, el Yen Japonés, el Euro y el Franco Suizo. La negociación de las monedas puede realizarse en horario normal, no obstante, se conoce el mercado Forex como un mercado de 24 horas ya que se puede transaccionar cualquier moneda a cualquier hora acudiendo a su mercado. Las ciudades financieras donde se negocia más activamente son Londres, Nueva York, Tokio y Singapur. En segundo lugar, es muy común que el cliente minorista bancario se pregunte quién es el encargado de pactar el precio de la divisa y de hacer oferta y demanda, pues bien, en este grupo de partícipes destacan los Bancos Centrales, las Instituciones Financieras (cuyo fin es especulación “pura y dura”), Clientes Corporativos, Brokers o Traders. Y por último, es un mercado no regulado OTC “Over the Counter”, lo que implica que no hay condiciones establecidas, ni plazos ni cantidades prefijadas.

 

¿Pero cómo funciona en sí un mercado de divisas? El tipo de cambio juega un papel notorio en Forex, pues el tipo de cambio entre dos divisas es el precio al que una de las divisas es negociada respecto de la otra en ese mismo mercado, siendo que el precio es fijado por la oferta y la demanda; y este es el principal motivo por el que es un mercado que fluctúa constantemente, aunque no sólo el precio viene fijado por la oferta o la demanda, ya que en algunos casos vendrá determinado por otros factores como pueden ser resoluciones o decisiones administrativas como en el caso del Banco Nacional Suizo.

 

Las divisas siempre cotizan una respecto de la otra, por lo que cuando deviene la apreciación de una, implícitamente la otra se va depreciar proporcionalmente. La divisa con precio unitario se conoce como divisa base, y sobre la que va a hacerse el tipo de cambio divisa de referencia o counter. Por ejemplo, si se dice que EURCHF cotiza a 1,20 significa que 1 Euro cuesta 1,20 Francos Suizos. Por lo que si el cambio del franco suizo respecto al euro llega a superar la paridad y se sitúa en 0,99 CHF por Euro, -tal como ha sucedido- ello supone para el deudor hipotecario en divisa CHF que su capital pendiente de amortizar ha aumentado considerablemente ya que si en un principio para pagar un Euro utilizaba 1,20 Francos Suizos, ahora para pagar un Euro deberá emplear 0,99 Francos Suizos.

 

Para impedir que el tipo de cambio repercuta negativamente al deudor hipotecario y eliminar al máximo posible el riesgo que entraña este tipo de mercados, cabe la posibilidad de contratar un seguro de cambio cuya función principal es la de comprometerse banco y cliente a intercambiar una cantidad de divisa a un precio fijado en una fecha futura, por lo que al establecer un precio fijo en la divisa se elimina cualquier posible riesgo, no obstante, se debe poner de manifiesto que este tipo de productos (seguros) no actúan únicamente para prevenir un tipo de cambio desfavorable, sino que en caso de que la fluctuación de la divisa sea favorable al deudor, éste tampoco va a poder beneficiarse debido a que ya fijó un precio por la divisa al contratar el seguro de cambio.

 

En resumidas cuentas, el préstamo con opción multidivisa reviste de una especial complejidad que requiere por parte del contratante de amplios conocimientos en mercados de divisas para poder contratar a sabiendas de que en caso de que el tipo de cambio sea desfavorable, puede tener que llegar a pagar al banco más de lo que éste le prestó en su día.

 

Navas & Cusí abogados