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La cancelación registral de la hipoteca

La cancelación registral de la hipoteca
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¿Qué significa la cancelación registral de la hipoteca?

Cuando se constituye un préstamo con garantía hipotecaria, ésta garantía debe quedar reflejada en el Registro que se trate (de bienes muebles o bienes inmuebles) que dicho bien está gravado con una garantía. Normalmente, las garantías hipotecarias más comunes se realizan sobre bienes inmuebles, por tanto, es preciso que al constituir una hipoteca se inscriba en el Registro de la Propiedad en el que esté inscrito ese inmueble que anote registralmente en un asiento registral que hay una hipoteca gravando ese bien.

A lo largo de la vida del préstamo hipotecario, cualquier persona que acuda al Registro de la Propiedad y solicite una nota simple de ese bien inmueble, constará el registro de esa carga. Pero es muy importante que una vez finalizado el préstamo, y habiendo finalizado todas las obligaciones derivadas de ese préstamo (es decir, cuando esté totalmente pagado) se realice la oportuna cancelación registral.

En definitiva, la cancelación registral implica que una vez satisfecho el préstamo, se acuda al registro con un documento certificado por el acreedor (en la mayoría de los casos las entidades financieras) donde conste debidamente que el préstamo ha finalizado y que está totalmente pagado, para que el Registro de la Propiedad pueda borrar esa anotación y quede “liberado” el bien inmueble de la carga de la hipoteca. Así, entre otras cosas, una vez cancelada registralmente la hipoteca se podrá vender p.ej. la vivienda que estaba gravada con un préstamo hipotecario.

Si bien no es obligatorio realizar la cancelación registral de la hipoteca – pues con el transcurso de 20 años quedará libre de gravamen sin coste adicional- lo mejor para evitar problemas en un futuro es que se cancele una vez se haya abonado la última cuota del préstamo que se trate para eliminar la carga o gravamen que “pesa” sobre el bien.

¿Cómo se cancela la hipoteca?

Es imprescindible para cancelar la carga en el Registro de una hipoteca concedida por un Banco que se sigan los siguientes pasos:

  1. Obtener un certificado por el apoderado del banco donde conste el saldo final de la hipoteca y que ésta ha sido abonada en su totalidad (esto podrá darse en el momento en que el prestatario haya abonado la última cuota del préstamo).
  2. Con este documento se tiene que acudir a un Notario para que emita un documento de cancelación de cargas registrales, donde tendrá que acudir también un apoderado del Banco que certifique que efectivamente ese préstamo está cancelado y por tanto el bien inmueble quedará libre de cargas.
  3. Con la escritura que emita el notario de cancelación de cargas, se deberá liquidar el impuesto correspondiente a la Comunidad Autónoma donde radique la fina hipotecada. El impuesto que hay que tramitar es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  4. Finalmente se debe acudir al Registro de la Propiedad donde conste inscrita la carga con el impreso del impuesto de Actos Jurídicos Documentados y la minuta del Notario con la cancelación de la hipoteca para proceder con la cancelación. El precio que se tiene que pagar (además del impuesto) variará dependiendo del Registrador que tenga que hacer la cancelación por lo que puede oscilar entre los 30 y los 100 euros. Para conocer de antemano este coste se puede llamar al Registro de la Propiedad que corresponda para hacer la consulta.

 

¿La entidad financiera tiene derecho a cobrar por la emisión del certificado de deuda cero o por la comparecencia de un apoderado en la notaría?

Sobre esta cuestión, el Banco de España tuvo ocasión de pronunciarse en su Memoria del Servicio de Reclamaciones del Banco de España del año 2012 donde establece que dicho trámite debe ser gratuito. Concretamente, en el folio 351 de la memoria el Banco de España establece:

El artículo 82, del texto refundido de la Ley Hipotecaria, aprobado por Decreto de 8 de febrero 1946, establece que «Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causa-habientes o representantes legítimos». Consecuentemente, el Servicio de Reclamaciones del Banco de España considera que, sobre la base de dicha norma y acorde con los criterios de buenas prácticas bancarias, las entidades no están legitimadas para el cobro de importe alguno por la simple emisión de certificado de cancelación económica de la deuda ni, alternativamente, por su comparecencia en notaría, si la declaración de cancelación de aquella se incorpora en escritura pública.”

 

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