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La reclamación de gastos de formalización de hipoteca

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¿QUÉ PODEMOS RECLAMAR DE LOS GASTOS DE FORMALIZACIÓN DE HIPOTECA?

La Sentencia 705/2015 de 23 de diciembre de 2015 del Tribunal Supremo contempla que la cláusula que traslada todos los gastos de formalización de hipoteca al consumidor es sin lugar a dudas, abusiva. Y lo anterior en tanto en cuanto no hay negociación alguna en torno al abono de estos gastos.

En este sentido la Sentencia afirma que es totalmente injusto que el consumidor responda de la totalidad de los gastos de formalización de hipoteca, más aún, teniendo en cuenta que la entidad bancaria cuenta con la propia garantía hipotecaria.

De igual forma es necesario hacer especial mención al principio de protección al consumidor o la Jurisprudencia emanada del TSJE. Ambos sostienen que el consumidor o usuario se encuentra en todo momento en una situación de inferioridad con relación al profesional. Situación que sin lugar a dudas le conducirá a adherirse a las condiciones pre redactas por la entidad bancaria, no habiendo por ende posibilidad de influir en su contenido.

Fruto de lo anterior es que el presente debate jamás podrá desarrollarse en virtud de la aplicación del art. 1255 del Código Civil, en relación a la prestación voluntaria de consentimiento.

De lo anterior se deduce que la cláusula tendrá que ser declarada nula, teniéndose por ende por no puesta.

El art. 89.3 TRLGCU contempla como cláusulas abusivas tanto “La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables” (numero 2º), como “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario” (numero 3º).

A mayor abundamiento, tendrán siempre la consideración de abusivas aquellas cláusulas que tengan por objeto imponer al consumidor y usuario bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados (art. 89.3.4º) Además de, los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones no imputables a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación (art. 89.3.5º).

En este contexto, no podemos olvidar que en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales y consecuente inscripción, tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación.

Y en este supuesto, quien ostenta dicho interés principal es sin lugar a dudas el prestamista, en tanto en cuanto obtendrá así un título ejecutivo, constituirá una garantía real y además, adquirirá la posibilidad de ejecución especial.

De todo lo anterior destacar que la cláusula que se discute hace recaer la totalidad de los gastos sobre el hipotecante, y pese a que la normativa permitiría en todo momento una distribución equitativa.

Por todas, la conclusión es que se trata de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un grave desequilibrio relevante, que en ningún momento hubiera aceptado en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU).

En última instancia mencionar que de lo expuesto sobre líneas se deduce que la cláusula objeto de litigio tendrá la consideración de abusiva, al atribuir de forma exclusiva al prestatario los gastos derivados del contrato de hipoteca.

En este sentido se han pronunciado además el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Granollers (Barcelona) en fecha 21 de diciembre de 2016, Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Oviedo de 9 de diciembre de dos mil 2016 y AP de Pontevedra 14 de mayo de 2014. 

Navas & Cusí Abogados

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