Las llamadas fianzas o avales bancarios no dejan de ser garantías que refuerzan el valor de un crédito, usando para ello dos vías: o bien hacen más seguro el cobro del crédito (porque junto al deudor original aparece un “segundo deudor”, esto es, el garante, en el caso de las garantías personales o se “dedica” un bien determinado al pago de la deuda, en el caso de las garantías reales como la prenda o la hipoteca), o bien facilitan el ejercicio del derecho al acreedor reduciendo las defensas del deudor frente a la reclamación del acreedor documentando, por ejemplo, el crédito en un título- valor que hace inoponibles al acreedor determinadas excepciones o defensas o estableciendo que el deudor o el garante pagarán “a primera demanda o reclamación” del acreedor.tasa
Las garantías protegen a los acreedores frente a algunos riesgos de conducta oportunista o insolvencia del deudor, transfiriéndolos al garante.
No obstante, en muchas ocasiones el acreedor (el banco en materia hipotecaria) lleva al extremo esta garantía, y se forma lo que se conoce como “sobre garantía” del préstamo. Es decir, el banco me da dinero, pero la garantía de devolución de esta cantidad se ve triplicada, ya sea con bienes, ya sea con la inclusión de una tercera persona (normalmente familiares directos o incluso a veces, amigos) distinta del titular deudor.
¿Qué limites tiene la entidad financiera cuando exige avales?
Cuando una persona solicita un préstamo hipotecario, normalmente para la compra de una primera vivienda, lo normal es que se añada esta vivienda como garantía. Para ello, una empresa de tasación deberá valorar este inmueble con el objetivo de poder saber qué cantidad monetaria puede prestar al futuro deudor hipotecario.
Según la normativa actual, las entidades financieras solamente pueden otorgar hasta un 80% del valor de tasación del inmueble que se está adquiriendo. Por ello es tan importante, en esta primera fase, conocer el valor de tasación.
Pongamos un ejemplo: un matrimonio quiere comprar la que será su primera vivienda habitual, cuyo precio al mercado es de 100.000 euros.
Entonces, acuden a una entidad financiera y solicitan información para adquirir esta vivienda. La entidad, tras la valoración de la vivienda, fija esta valoración en 110.000 euros, lo que significa que le podrá otorgar en préstamo al matrimonio, un total de 88.000 euros, y el resto, deberán aportarlo ellos con ahorros o, normalmente, con ayuda familiar.
¿Qué ocurre cuando la valoración del inmueble a adquirir es muy superior a su precio de compra?
Por ejemplo, en el ejemplo anterior, puede ocurrir cuando la vivienda se hubiera tasado en 250.000 euros.
¿Puede, en estas circunstancias la entidad financiera, solicitar que además de la vivienda, se incluya una nueva garantía tal como es un aval o fianza personal de un tercero distinto al deudor?
En situaciones como las descritas anteriormente, se deberá analizar si existe un desequilibrio patente entre las prestaciones de la entidad financiera y los deudores y fiadores de la operación.
En caso de que la entidad financiera tenga una clara ventaja económica, derivada de la posible contraprestación en caso de impago, la fianza personal de un tercero puede llegar a ser anulado judicialmente.
Ya existen, en este sentido, precedentes judiciales, uno de los últimos, que ha conseguido este despacho se recoge en la Sentencia 334/2018 del Juzgado de lo Mercantil 4 de Madrid, del pasado 21 de diciembre.
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