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La oposición en la ejecución hipotecaria en caso de empresas

La oposición en la ejecución hipotecaria en caso de empresas
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En esta ocasión, hablaremos de las particularidades del procedimiento de ejecución hipotecaria en los casos que el ejecutado no es persona física, sino que es persona jurídica. Para ello, primero es necesario puntualizar sobre cuales son las causas o motivos por los que la ley permite oponerse ante una demanda de ejecución hipotecaria.

Motivos oposición ejecución hipotecaria

Así pues, tenemos que acudir a la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante LEC), concretamente al artÍculo 695 de la LEC, para ver las causas en las que se puede fundar una oposición a la ejecución para que sea admitida. Estas causas, expuestas de forma esquemática, son:

  • La extinción de la garantía o de la obligación garantizada.
  • Error en la determinación de la cantidad exigible.
  • En caso de bienes muebles hipotecado, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca o embargo.
  • Y, el carácter abusivo de una cláusula contractual.

 

Como podemos ver, estos cuatro motivos de oposición nos pueden servir de igual manera para oponernos a una demanda de ejecución hipotecaria independientemente de si el demandado es una persona física o jurídica. En el único punto que puede haber controversia, de las cuatro causas de oposición a la ejecución, es en el punto cuarto, precisamente en la alegación del carácter abusivo de alguna cláusula que contenga la escritura de hipoteca.

¿Si el ejecutado es una empresa, se puede oponer por cláusulas abusivas?

En principio sí nos podemos oponer por cláusulas abusivas, pero con ciertos matices que son especialmente relevantes. Para la alegación de la abusividad de las cláusulas que contenga la escritura de la hipoteca el Juez debe atender a la regulación específica en materia a fin de declarar la nulidad de la cláusula y de este modo sobreseer el procedimiento de ejecución. Para llegar a ello, se debe cumplir con los requisitos para la inclusión de la cláusula contractual de acuerdo con la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, y se debe cumplir con unos deberes de transparencia impuestos por la Directiva 93/13/CEE y el Texto Refundido de la Ley General para Defensa de los Consumidores y Usuarios.

De este modo, una sociedad mercantil, de acuerdo con la Disposición Adicional 4ª de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación (LCGC), puede ejercitar la acción de declaración de nulidad siempre y cuando tenga la condición de adherente, sea consumidor o no. Sin embargo, habitualmente solo se le aplicaba a las personas jurídicas las protecciones derivadas de la LCGC y no las recogidas en el Texto Refundido de la Ley General para Defensa de los Consumidores y usuarios, por lo que dichas empresas recurrían a otras causas como el vicio en el consentimiento.

En resumen, el Juez que tenga que resolver sobre la ejecución hipotecaria en la que se haya opuesto por cláusulas abusivas tendrá que entrar en la discusión sobre la consideración o no de la persona jurídica como consumidor o no consumidor, ahí estará el “quid” de la cuestión.

¿Entonces, tiene opciones de prosperar la oposición a la ejecución hipotecaria de una empresa?

Para contestar a esta pregunta es preciso entrar a ver la normativa sobre la condición de consumidor. El artículo 2 de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación define el ámbito subjetivo, de forma que la misma será de aplicación a los contratos que contengan condiciones generales celebrados entre un profesional y cualquier persona física o jurídica -adherente. Define así mismo la Ley el concepto de profesional de forma que deberá entenderse por tal a toda persona física o jurídica que actúe dentro del marco de su actividad profesional o empresarial, ya sea pública o privada. El adherente podrá ser también un profesional, sin necesidad de que actúe en el marco de su actividad.

Las condiciones generales, tanto si el contrato se suscribe entre empresarios y consumidores como entre empresarios, están sometidas a control de incorporación y a control de contenido:

  • El control de incorporación o inclusión, impone que las cláusulas cumplan una serie de requisitos para su incorporación al contrato, que son los positivos que expresa el artículo 5 LGC (transparencia, claridad, concreción y sencillez) y los negativos que contiene el art. 7 LCG (no incorporación de las cláusulas ilegibles, ambiguas, oscuras e incomprensibles).
  • El control de contenido impone el análisis de la validez de las distintas cláusulas del contrato que se ha formalizado correctamente. El art. 8 LCG dispone “1. Serán nulas de pleno derecho las condiciones generales que contradigan en perjuicio del adherente lo dispuesto en esta ley o en cualquier otra norma imperativa o prohibitiva, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención. 2. En particular, serán nulas las condiciones generales que sean abusivas, cuando el contrato se haya celebrado con un consumidor, entendiendo por tales en todo caso las definidas en el art. 10 bis y disp. adicional 1ª L 26/1984 de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (art. 82 y siguientes TR de la Ley para la Defensa de Consumidores y Usuarios, aprobado por RDL 1/2007 de 16 de noviembre).

 

Pero, como se ha dicho, el concepto de cláusula abusiva tiene su ámbito propio en la relación con los consumidores mientras que en el caso de contratación entre empresarios o profesionales lo relevante no es que la cláusula haya sido redactada unilateralmente por una de las partes, sino que la cláusula, o cláusulas en este caso, en cuestión atenten contra los principios rectores de la contratación (art. 1255 del Código Civil), teniendo en cuenta las características específicas de la contratación entre empresas y serán abusivas cuando sean contrarias a la buena fe y causen un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, pero en el marco del régimen general de obligaciones y contratos.

En cualquier caso, tendremos que analizar las características concretas de cada escritura de hipoteca y la contratación de esta, para proceder a un análisis concreto y especifico de sus circunstancias. Es por ello, que desde Navas & Cusí Abogados, como despacho especializado en derecho bancario y derecho Mercantil y Societario, podemos asesorarle y acompañarle técnicamente en caso de encontrarse ante ejecución hipotecaria de su empresa. Puede ponerse en contacto con nosotros a través de nuestro formulario de contacto o llamando al 915 76 11 50

 

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