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¿Qué es la titulización hipotecaria?

¿Qué es la titulización hipotecaria?
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En el mercado hipotecario, y muy especialmente entre los clientes de hipotecas, últimamente ha venido sonando un término que muchos se preguntan qué significa, la titulización de hipotecas.

En primer lugar, antes de abordar las características y naturaleza de este término financiero, es preciso poner de manifiesto que la titulización de préstamos hipotecarios surge de la necesidad de las entidades financieras de obtener liquidez a corto plazo y de minorar el riesgo de unos créditos concedidos a muy largo plazo, y ¿qué tendrán que ver las hipotecas con la liquidez de los bancos? Pues mucha, porque la mayoría de los ciudadanos desconocíamos hasta hace relativamente poco que nuestro préstamo hipotecario no es titularidad del banco sino de un tercero, al que el banco ha vendido el préstamo por menor importe.

Así, los clientes hipotecados, forman parte sin saberlo de un complejo entramado financiero donde el banco que agrupa una serie de préstamos hipotecarios, decide venderlos a inversores (en principio profesionales) para así obtener liquidez a corto plazo, y por ende, no tener que esperar al vencimiento de los préstamos concedidos para recuperar el importe prestado.

¿Y cómo se consigue realmente titulizar una hipoteca? A través de la cesión de créditos. Las entidades financieras, por regla general, incorporan cláusulas en los préstamos hipotecarios en las que se autoriza expresamente al banco en concreto a ceder el préstamo a un tercero sin necesidad de que la entidad tenga la obligación de solicitar autorización para ceder el crédito al deudor, o ni tan siquiera comunicárselo. De esta forma, el banco acude a un Notario para crear ese Fondo de Titulización de Activos donde van a estar agrupadas multitud de préstamos hipotecarios.

El Fondo de Titulización de Activos -que no tienen personalidad jurídica como p. ej. las Comunidades de Bienes-, en el caso de agrupación de hipotecas, es de carácter cerrado y por ello en su balance habrá un activo, que será la cartera con los créditos, y un pasivo, que se creará a través de la emisión de títulos valores (Bonos, Certificaciones hipotecarias, Participaciones Hipotecarias).

Ante esta nueva situación jurídica, ¿quién es el verdadero acreedor del préstamo? A pesar de que ya hay varias resoluciones judiciales, este asunto no es una cuestión pacífica, sino que ha suscitado mucha controversia y disparidad de opiniones. Por ello, el Juez de Primera Instancia del juzgado de Barcelona nº38, el 8 de marzo remitió una cuestión prejudicial solicitando al Tribunal Superior de Justicia que se pronunciase sobre éste extremo y las implicaciones jurídicas que él se derivan. En definitiva, tendremos que esperar a que se resuelva la cuestión prejudicial para conocer finalmente que posición adoptar sobre la titulización de préstamos hipotecarios.

 

Navas & Cusí Abogados